商品房预售制度是商品房买卖市场的一种销售形式，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。

　　网友咨询：

　　开发商未取得预售许可证，签订的商品房预售合同是否有效？

　　律师解答：

　　根据我国现行法律规定，开发商未取得商品房预售许可证的情况下与购房者签订的商品房预售合同，原则上应认定为无效。我国对商品房预售实行严格的许可证管理制度。商品房预售必须向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。因此，开发商在未取得预售许可证的情况下，与购房者签订的预售合同，因违反强制性规定，自始不具有法律效力。

　　为平衡市场交易稳定性，法律设置了“补正效力”规则。若购房者起诉前，开发商已向房地产行政主管部门补办好商品房预售许可证，法院可认定预售合同有效。需注意，此处的“补正”仅限定在“起诉前”，若起诉后才补办，不影响合同无效的认定；且补正的必须是对应涉案房屋的预售许可证，而非其他项目或楼栋的许可证。

　　律师补充：

　　商品房预售许可依下列程序办理：

　　（一）受理。开发企业按规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书；材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。

　　（二）审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。

　　（三）许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达开发企业。

　　（四）公示。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。

　　【法律依据】

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

　　第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

　　《城市商品房预售管理办法》

　　第六条　商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

　　未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。