房屋租赁是指出租人将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。在房屋租赁市场，每天都有因各种原因导致的合同纠纷发生。

　　网友咨询：

　　房屋租赁合同被确认无效，出租人可否主张占有使用费？

　　律师解答：

　　房屋租赁合同被确认无效后，出租人通常需要支付占有使用费。

　　房屋租赁合同无效，是指因违反法律、行政法规的强制性规定或违背公序良俗，自始不发生法律效力的租赁合同。司法实践中，导致租赁合同无效的常见情形包括：出租违法建筑、未取得建设工程规划许可证的房屋等。当租赁合同被确认无效后，合同自始没有法律约束力，这意味着双方约定的租金条款也随之无效。然而，这并不表示承租人可以无偿使用房屋。根据《民法典》规定，民事法律行为无效后，因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。承租人对房屋的占有使用正是一种无法返还的利益，故应当通过折价补偿的方式平衡双方利益。

　　承租人需要支付的占有使用费并非按照原合同约定的租金标准直接支付。实践中，法院确定占有使用费标准时，会优先参照原合同约定的租金金额，若原租金与市场租金基本一致，可能直接按原租金标准计算；若原租金明显高于或低于市场租金，则会委托评估机构对当地同类房屋的市场租金进行评估，以评估结果作为计算依据。

　　律师补充：

　　出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。

　　有下列情形之一的房屋不得出租：

　　（一）属于违法建筑的；

　　（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；

　　（三）违反规定改变房屋使用性质的；

　　（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。

　　【法律依据】

　　《中华人民共和国民法典》

　　第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

　　第七百零四条 租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

　　第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

　　租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。