近年来，随着城乡融合发展和乡村振兴战略的推进，农村宅基地交易活动日益增多。不少人出于返乡养老、投资创业等目的，前往农村“买地建房”。然而，宅基地买卖并非简单的商品交易，其受到法律严格限制。

　　网友咨询：

　　跨村买宅基地，合同是否有效？

　　律师解答：

　　根据我国法律规定，宅基地所有权归农村集体经济组织所有，使用权仅赋予本集体成员，其设立目的是保障本村村民的基本住房需求，具有强烈的福利性和身份限制性。跨村购房者并非宅基地所在村的集体经济组织成员，无权取得该村宅基地使用权，其与卖方签订的转让合同，因违反法律强制性规定，属于无效民事法律行为。但若宅基地所在村集体因合并、拆分等原因，购房者所在村与宅基地所在村合并为同一集体经济组织，购房者自然取得相应成员资格，合同可能被认定有效。

　　合同无效，卖方需返还购房者已支付的购房款，购房者需返还宅基地及地上房屋；若因一方过错导致对方损失（如购房者的装修投入、卖方因房价上涨获得的额外收益），过错方需承担赔偿责任；双方均有过错的，按各自过错比例分担损失。

　　律师补充：

　　农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

　　【法律依据】

　　《中华人民共和国民法典》

　　第三百六十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

　　第三百六十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。