商品房认购协议，一般又称为意向书、订购书等，出卖人和买受人在认购协议中对标的房屋的楼层号、面积大小、价格等主要内容进行约定，并约定将来在一定时间内或条件成就时签订正式的《商品房买卖合同》。实务中，因为出卖人和买受人签订类似的认购协议后又不能按约履行产生争议也较为常见。

　　网友咨询：

　　签了商品房认购协议，还能要求退房吗？

　　律师解答：

　　签了商品房认购协议后并非绝对不能退房，能否退房及是否需要承担责任，关键取决于是否存在 “法定或约定的退房事由”。

　　根据规定，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预定书等，构成预约合同。因此，商品房认购协议从性质上属于预约合同。《商品房买卖合同》属于本约合同。预约合同生效后，当事人一方不履行订立本约合同的义务，对方请求其赔偿因此造成的损失的，人民法院依法予以支持。损失赔偿，当事人有约定的，按照约定；没有约定的，人民法院应当综合考虑预约合同在内容上的完备程度以及订立本约合同的条件的成就程度等因素酌定。

　　若开发商存在违约行为，购房者有权单方解除认购协议并要求退房，且可主张退还定金甚至赔偿损失。若因购房者自身原因（如资金不足、不想买了）想退房，且认购协议中约定 “购房者单方违约不退定金”，则开发商有权要求购房者承担违约责任（扣除定金）。若因 “不可归责于双方的事由” 导致无法签订正式合同（如购房资格突然丧失、房贷政策收紧导致无法贷款），则认购协议可解除，开发商需全额退还定金，双方均不承担违约责任。

　　律师补充：

　　识别预约合同的关键在于考察文件内容是否具备"将来订立本约"的意思表示，以及是否包含足以成立本约合同的核心条款。当事人以认购书、订购书、预订书等形式约定在将来一定期限内订立合同，或者为担保在将来一定期限内订立合同交付了定金，能够确定将来所要订立合同的主体、标的等内容的，人民法院应当认定预约合同成立。

　　若文件已具备《商品房销售管理办法》第16条规定的买卖合同主要内容（当事人名称、商品房基本情况、计价方式、价款、付款方式、交付使用条件及日期等），则可能被认定为直接构成商品房买卖合同，而非预约合同。

　　【法律依据】

　　《民法典》

　　第四百九十五条　当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。

　　当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。