“房子是用来住的，不是用来炒的”成为房地产市场的主基调。为了贯彻实施房地产调控政策，全国诸多大城市都出台过或者还正在实施一些限购的政策。这些政策虽属行政手段，却直接影响购房者的交易安全。

　　网友咨询：

　　违反限购政策的商品房买卖合同有效吗？

　　律师解答：

　　一般情况下，违反限购政策的商品房买卖合同有效，但可能无法实际履行。

　　只要是具有相应的民事行为能力的行为人，基于真实的意思表示，签订的合同不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良，是具有法律效力的，对双方当事人有约束力。限购政策具有临时性、区域性的特点，近年来多地政策已逐步放宽甚至取消。这类政策不宜作为否定合同效力的依据。

　　即便商品房买卖合同有效，由于受限购政策的影响确实不能履行的，当事人可以主张解除合同。若购房者明知自己不符合限购资格仍签约（如伪造社保记录、隐瞒婚姻状况），则属于“故意违约”，需承担没收定金或双倍返还定金，赔偿卖家损失的责任。若因中介虚假承诺（如“包过审”）导致签约，中介可能构成欺诈，购房者可要求中介承担赔偿责任。若限购政策突然收紧，导致原本符合条件的购房者失去资格，则属于“情势变更”双方可协商解除合同，或请求法院/仲裁机构变更或解除合同，互不承担违约责任。

　　律师补充：

　　所谓情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平或不能实现合同目的，允许变更合同内容或者解除合同。

　　政策变化构成情势变更的法定条件：

　　1、不可预见性‌：政策发布在合同签订后，且非行业常规调控（如突发疫情防控、碳达峰关停令）；

　　2、非商业风险‌：政策调整超出市场主体的合理预测（如教培行业“双减”文件）；

　　3、显失公平‌：继续履行将导致一方利益损失超过合同预期收益。

　　【法律依据】

　　《民法典》

　　第五百三十三条 合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

　　人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。