在房产交易市场中，房屋被查封的情况并不罕见。所谓房屋被查封，是指法院或其他有权机关为保障债权人的权益，对债务人名下的房屋采取限制交易、处置等措施。一旦房屋处于查封状态，其产权转移等交易行为将受到严格限制。

　　网友咨询：

　　出卖人未如实披露房屋被查封情况，签订的合同效力如何？

　　律师解答：

　　一般而言，一份有效的房屋买卖合同需满足以下几个条件：首先，合同双方需具备相应的民事行为能力，比如成年人能独立实施民事法律行为，未成年人或精神病人等可能需其法定代理人代理。其次，双方的意思表示必须真实，不存在欺诈、胁迫、重大误解等情形。还有，合同内容不得违反法律法规的强制性规定，也不能损害国家、集体和他人合法权益。

　　当出卖人未如实披露房屋被查封情况时，这就违背了意思表示真实这一关键要素，买受人在不知情的状况下签订合同，并非其真实意愿的体现，这种欺诈行为影响了合同的效力。此时，买受人有权请求人民法院或者仲裁机构撤销该合同。一旦合同被撤销，自始就不具有法律约束力，双方应恢复到合同签订前的状态。但如果买受人在知晓房屋被查封情况后，依然选择继续履行合同，那么该合同在不违反其他效力性规定的前提下，是有效的。

　　律师补充：

　　签订房屋买卖合同时，应确认主体是否具备订立合同的资格，同时核实签约方是否具有实际履行能力，房屋产权是否明晰。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

　　【法律依据】

　　《民法典》

　　第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效：

　　（一）行为人具有相应的民事行为能力；

　　（二）意思表示真实；

　　（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

　　第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

　　违背公序良俗的民事法律行为无效。

　　第一百五十四条 行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。