一、商品房买卖合同主要内容包括哪些

　　商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任；双方约定的其他事项。

　　商品房买卖合同的“必备条款”包括：标的（房屋位置、房号）、数量（建筑面积/套内面积）、价款、履行期限（交付、办证时间）、当事人信息。缺少必备条款，若双方能协商补充，合同仍有效；若无法协商，可能导致合同不成立，或由法院按法定标准、交易习惯确定。非必备条款（如装修标准、配套设施交付）缺失，仅影响该部分权利义务，不影响合同整体效力。

　　二、合同约定与宣传内容不一致，怎么办

　　依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　三、商品房买卖合同纠纷中，如何认定“违约金”是否过高

　　在商品房买卖合同中，违约金条款是约束开发商与购房者履行义务的核心内容。商品房买卖合同中“违约金过高”的判定需以“实际损失”为基础，结合“违约方过错程度”、“合同履行情况”等因素综合认定；若违约金超过实际损失的30%，法院可予调整。

　　购房者主张违约金时，需对“实际损失”承担初步举证责任（如租赁合同、租金支付凭证、贷款合同、利息计算单等）。若购房者无法提供证据，法院可能以“无实际损失”为由驳回违约金请求，或直接调整至较低水平。开发商若主张违约金过高，需提交以下证据：实际损失计算依据；因政府规划调整、施工方延误等不可抗力导致逾期交房的证据；购房者拖延支付房款、拒绝接收房屋等购房者过错证据。