房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。

　　网友咨询：

　　房屋租赁合同中约定20年租期届满后自动续租20年是否有效？

　　律师解答：

　　房屋租赁合同中“20 年租期届满后自动续租20 年”的条款无效。

　　根据民法典规定，‌租赁期限不得超过20年‌；超过20年的部分无效。这一规定旨在平衡合同自由与公共利益，防止租赁关系因期限过长导致物权归属长期不稳定，影响市场交易秩序。当租赁期限届满后，当事人可以续订租赁合同，但需要注意的是，续订后的租赁期限同样受到法律限制，自续订之日起，也不得超过20年。但“自动续租20 年”本质是通过预先约定续租期限，试图突破20年的法律限制，应认定无效。若允许通过“自动续租”约定无限延长租赁期限，可能损害出租人对房屋的处分权（如出售、重新规划使用），也不利于房屋资源的合理流通。

　　律师补充：

　　如果双方都希望稳定合作，正确做法是在原合同到期前重新签订新合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：

　　（一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；

　　（二）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；

　　（三）租金和押金数额、支付方式；

　　（四）租赁用途和房屋使用要求；

　　（五）房屋和室内设施的安全性能；

　　（六）租赁期限；

　　（七）房屋维修责任；

　　（八）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；

　　（九）争议解决办法和违约责任；

　　（十）其他约定。

　　【法律依据】

　　《商品房屋租赁管理办法》

　　第三条 房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则。

　　第四条 国务院住房和城乡建设主管部门负责全国房屋租赁的指导和监督工作。

　　县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门负责本行政区域内房屋租赁的监督管理。

　　《中华人民共和国民法典》

　　第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

　　第七百零四条 租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

　　第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

　　租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。