签租房合同时，面对“违约金”条款，租客和房东心里可能都在打鼓：填多少合适？填多了怕法院不支持，填少了又怕约束不了对方。

　　一、房屋租赁合同里违约金最高能约定多少

　　我国现行法律并未直接规定房屋租赁合同违约金的最高比例或具体金额上限。合同双方原则上可以自由约定，但约定并非绝对有效，若违约金过分高于实际损失，违约方有权请求法院或仲裁机构适当减少。司法实践中，通常以违约造成损失的30%作为判断“过分高于”的参考阈值，而非强制上限，最终需结合实际损失综合裁量。

　　具体适用中，若合同约定违约金为1年租金，而实际损失仅为1个月租金，违约方可主张调减；若损失难以量化，法院可能结合租金标准、租赁期限、违约情节等酌定。例如，承租人提前退租，出租人损失主要为空置期租金，违约金约定通常不应远超该空置期合理租金。

　　二、约定违约金超过损失30%，就一定无效吗

　　不一定无效。

　　最高法司法实践明确，违约金调整需摒弃“一刀切”的固定比例模式，优先以实际损失为基准，兼顾多重因素。超过30%仅为“过分高于”的推定情形，并非绝对无效，法院需结合实际损失、合同履行情况、当事人过错等综合判断是否需要调整。若违约方恶意违约、造成损失较大，即便违约金超30%，也可能不予大幅调减；若损失轻微，违约金超比例过高，则大概率会被调至合理范围。

　　三、未约定违约金，能主张违约赔偿吗

　　可以。未约定违约金不影响主张违约赔偿，受损方有权要求违约方赔偿因违约造成的实际损失，包括直接损失和间接损失，但需承担举证责任，证明损失的存在及数额。法院会依据实际损失酌定赔偿金额，而非按违约金标准计算。

　　实操中，受损方需留存证据：出租人可举证空置期租金、中介费、房屋修复费等；承租人可举证出租人违约导致的搬家费、临时租房溢价等。