商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

　　网友咨询：

　　商品房买卖合同纠纷中违约金过高如何判定？

　　律师解答：

　　违约金，是指合同双方在合同中预先约定的，当一方不履行或不完全履行合同时，需向对方支付的一定数额金钱或其他财产。在商品房买卖合同中，违约金条款是约束开发商与购房者履行义务的核心内容。商品房买卖合同中“违约金过高”的判定需以“实际损失”为基础，结合“违约方过错程度”、“合同履行情况”等因素综合认定；若违约金超过实际损失的30%，法院可予调整。

　　购房者主张违约金时，需对“实际损失”承担初步举证责任（如租赁合同、租金支付凭证、贷款合同、利息计算单等）。若购房者无法提供证据，法院可能以“无实际损失”为由驳回违约金请求，或直接调整至较低水平。开发商若主张违约金过高，需提交以下证据：实际损失计算依据；因政府规划调整、施工方延误等不可抗力导致逾期交房的证据；购房者拖延支付房款、拒绝接收房屋等购房者过错证据。

　　律师补充：

　　商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任；双方约定的其他事项。

　　违约金的高低不会影响合同的效力，无论违约金约定多少，合同依然是有效的。在设置违约金条款时，需要结合合同金额与违约可能性。违约金需与合同金额相匹配，在合同制定过程中，要综合考虑市场行情、对方经营状况和信用程度，以及双方过往合作情况等，评估违约可能性，如果对方违约可能性较低或无违约可能，则没有必要设置高额违约金。

　　【法律依据】

　　《中华人民共和国民法典》

　　第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

　　约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。