一.案件简介

2004年，一名男子以18万元的价格买了一套房子，首付款8万元，银行贷款10万元，契税等费用1万元，婚前贷款本息合计5万元。 2008年，一男一女结婚，房子价值41万元。财产权是以一个人的名义登记的。 婚姻存续期间，双方共同偿还贷款10万元，其中本金7万元，利息3万元。 该房屋在2012年离婚时的现值为90万元。

一男一女不反对解除婚姻关系，但他们反对房子的赔偿金额。 一名男子认为他婚前已经与一家房地产公司签订了购房合同，并向银行借钱。尽管婚后偿还贷款的本金和利息总计10万元，但银行每月定期从他的工资卡中扣除款项。该妇女没有参与偿还贷款，离婚时无权获得任何补偿。 二女儿认为，双方不同意实行分开财产制，男方的工资应属于夫妻共同财产，离婚时应按照财产现值90万元减去男方购买价18万元作为补偿基础，即二女儿应获得40万元的补偿

Ii .法院判决

一审法院认定，婚后，一男一女偿还了10万元。虽然一名男子每月用他的工资卡偿还银行贷款，但双方不同意实行单独的财产制度，男子的工资收入应属于夫妻共同财产。 根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第十条:“夫妻一方婚前签订房地产买卖合同，将以个人财产支付首付款，并向银行贷款。婚后，他/她将用他/她的共同财产偿还贷款。如果房地产是以首付款人的名义登记的，离婚时应通过双方协议办理。" 依照前款规定不能达成协议的，人民法院可以裁定该房地产属于产权登记方，未偿贷款为产权登记方的个人债务，结婚后双方共同偿还贷款的金额和相应的财产增值部分，由产权登记方在离婚时按照《婚姻法》第三十九条第一款规定的原则补偿对方:

第一步应计算争议财产的增值率，即争议财产的当前价格除以(结婚时争议财产的价格+共同偿还的利息+其他费用)= 90/(41+3+1)= 200%；

第二步是计算非财产登记方的补偿，即共同还款部分乘以房地产增值率，其中一半为待补偿金额。 10倍200% = 20万元，非财产登记方赔偿10万元。 一审法院裁定，争议财产属于一名男子，男子应向b妇女支付10万元赔偿金。

二审法院驳回上诉，维持原判。

三.主要观点和原因

《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》颁布实施后，不同地区法院在司法实践中对第十条所涉及的婚内共同贷款还款增值部分的计算方法不同，计算结果也大相径庭。 对于一方以婚前贷款购买房地产，夫妻婚后共同偿还贷款的情况，一些法官提出了离婚时如何共同计算贷款增值部分的分步计算方法:

第一步是计算房地产增值率 房地产增值率=房地产当前价格除以房地产成本，这里的房地产成本等于购买时的房地产价格+共同偿还的利息+其他费用 在计算房地产的升值率时，必须考虑利息成本，升值率不能简单地用当前房地产价格除以结婚时的价格来直接获得。 “其他费用”是指交易所涉及的费用，属于购买房屋的必要费用，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等。，但不包括公共维修基金和物业管理费，因为费用的依据不是交易，而是房地产长期使用中发生的费用。

第二步是计算非财产登记方收到的补偿，即共同还款部分乘以房地产增值率，其中一半为待补偿金额。

计算具体补偿金额时，应注意确定计算时间点。这里的增值是指婚后的增值，不包括婚前的增值，婚前的增值属于一方的个人财产。 同时，我们还应该考虑两种情况下的修订问题。

一是离婚时贷款尚未偿还，只有夫妻共同偿还的利息才能计入房地产成本，20年或30年未偿还的利息不能计入成本。否则，非财产登记方将无法享受随后可能产生的增值收入，但将实际承担因计入所有利息而导致补偿金额减少的不公平结果。

第二，当一方在购买房地产后结婚时，应把结婚时的房地产价格作为计算房地产增值率的基础，而不是购买时的房地产价格，因为从购买房地产到婚前的房地产增值收入属于一方婚前的个人财产。

我们认为，上述分步计算方法简单、易于理解、易于操作，为审判实践中审理相关案件提供了一种参考方法。

此外，应当指出，在离婚和分割有争议的房地产时，法官不仅要了解“双方在婚后偿还贷款时支付的金额和相应的财产增值部分”，还要根据《婚姻法》第39条的规定、财产的具体情况以及照顾子女和妇女权益的原则做出公正的判决。 也就是说，计算出的赔偿金额不是绝对的，法官可以根据案件的实际情况行使一定的自由裁量权，只有一个目的，即相对公平合理地解决纠纷，平衡保护离婚双方的利益。

在审判实践中，有时房价会下跌。例如，当买房子的时候，房产的现值会比婚后几年一起偿还贷款的时候的现值要低。 面对这种房地产没有升值甚至负增长的事实，我们认为产权登记的一方必须赔偿另一方至少一半的本息才能共同偿还贷款。 有两个原因:

一是一方婚前已经签订了房地产销售合同，而买方自己的选择是购买房地产的地理位置、楼层和方位。另一方只参与婚后共同偿还贷款，所以买方自然要承担房价下跌的风险。

第二，房地产被判给离婚时登记财产权的一方。如果只是用于住宅而不是投资，房价的暂时下跌不会给它造成重大损失。

扩展阅读: 夫妻离婚八例

离婚必然会涉及财产的分配，尤其是作为不动产的分配，这是夫妻离婚时财产分割纠纷的焦点。 那么你知道夫妻离婚房产分割都会出现那些情况吗?

1.婚后一起买房: 婚后，夫妻双方出资(包括贷款)取得房屋产权。离婚后如何分配房子？

首先，很明显，产权，无论是产权证书上的一方名称还是双方名称，都是共有财产。 其次，很明显，产值，即房屋价值，是根据市场价格而不是原始购买合同金额计算的。 第三，区分股权部分和债务部分 如果涉及贷款，必须首先移除贷款部分。 换句话说，获得房屋的一方将向未获得房屋的一方支付房屋价值的一半，获得房屋的一方将分别偿还剩余的本金和利息。

2、灰姑娘嫁给土豪式: 其中一对夫妻婚前付清了所有房款，并获得了房产证。离婚期间房子将如何分配？

根据最高人民法院《婚姻法司法解释(二)》的规定，由于夫妻一方在结婚前支付了全部房价并取得了财产所有权证书，该房屋为婚前财产 因此，离婚时，另一方无权要求分居。

3、苦哈哈还贷类型: 夫妻一方婚前通过抵押贷款购买房屋，并取得房产证。婚后夫妻共同偿还贷款的房子如何分割？

虽然该房屋婚前由一方购买，但婚后房屋的增值部分和共同偿还贷款部分应视为共同财产，除非双方另有约定。 需要解释的是，共同偿还贷款的部分，无论是由一方以个人工资偿还贷款，还是由双方的工资偿还，都应被确认为夫妻的共同财产。 当然，如果一方能够证明还款资金来自个人婚前财产，那么这部分就不应该被视为夫妻共同财产。 更复杂的情况

4、继续苦哈哈还贷类型: 如果夫妻一方婚前支付了部分房款，但婚后才获得房产证，离婚后双方偿还贷款的房屋将如何分割？

虽然房产证是证明房屋所有权关系的物权凭证和法律凭证，但并不意味着婚后取得房产证的房屋应该是婚后的财产，或者财产来源应该分为婚前和婚后两部分 与上述第五种情况相同。

5、闪婚闪婚类型: 配偶一方婚前支付部分房价，婚后共同偿还贷款，或者配偶一方以个人财产偿还贷款，但房屋升值。离婚时如何分割尚未取得房产证的房子？

根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)的规定，离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宜判决房屋的所有权归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后，再由任何一方另行向法院起诉。另外，最高院民一庭有关解释明确，法院不宜判决房屋所有权归属的范围包括：(1)购买福利性政策房屋;(2)购买商品房; (3)购买经济适用房。购买以上三种房屋，在离婚时，尚未取得房产证的，法院不宜就该房所有权直接判决。

6、父母混合型: 当父母参与购买房屋时，他们的孩子离婚后，房屋将如何分割？

根据最高人民法院《婚姻法司法解释》(二)第二十二条，父母双方婚前所作的贡献应视为给子女的礼物，除非另有约定。除非另有约定，父母婚后所作的贡献应被视为给丈夫和妻子的礼物。

实际上，还有另一种情况:离婚期间，一方突然提出房子的钱是从父母那里借的，而不是父母捐赠的，并拿出一张借据来证明。 在这方面，法院的一般做法是首先看对方的态度。如果对方不承认，法院一般不对债权债务的确立进行实质性审查，因为债权人不能作为第三方参与诉讼。 因此，在这种情况下，法院将告诉声称借钱的一方在另一个案件中起诉，同时分割房子。

7.房地产证上的2+1类型: 房产证上有第三人的名字。离婚后如何分配房子？

比如，房产证上除了有夫妻双方的名字外，还有子女的名字，或有父母的名字。对此，法院一般不会将其主动追加第三人，而是采取如下措施：(1)根据当事人的申请，对房屋部分的财产分割不予审理， 由当事人另案起诉;(2)根据当事人的申请，将案件中止审理，告诉当事人另行提起析产之诉，后根据析产的判决结果，对夫妻共有部分的房屋进行分割。

8、准夫妻买房类型: 双方婚前都付了房款，但婚前获得的房产证上只有一方的名字。离婚后如何分配房子？

在上述情况下离婚时，如果财产所有权证书上有姓名的一方不承认另一方在购买房屋时出资，则该房屋被视为婚前的个人财产，不予分割。 在不能证明他已经捐款并且没有向一方捐款的前提下，另一方的权利法院无法保护这笔钱。 也就是说，即使对方给钱，但不能证明出资，法院也不能判决一方给予适当的赔偿。

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