一、出租房漏水后，应由房东负责维修还是承租人负责维修

　　出租房漏水的维修责任，核心判定标准是“漏水原因”，而非简单归责于房东或承租人，具体分3种清晰可落地的情形，覆盖绝大多数实务场景：1. 房东责任（优先维修）：漏水系房屋本身质量问题、固有设施老化（如水管、防水层、屋顶自然破损）、隐蔽工程缺陷导致，与承租人使用无关的，由房东负责维修并承担全部费用；2. 承租人责任（自行维修）：漏水系承租人使用不当、人为损坏（如擅自改装水管、违规使用洗衣机导致水管爆裂、忘记关水龙头）造成的，由承租人负责维修、承担费用，若造成第三方损失，还需另行赔偿；3. 第三方责任（连带追偿）：漏水系第三方原因（如楼上住户漏水、小区公共管道破损、开发商质量缺陷在保修期内）导致的，先由责任方维修赔偿，若房东或承租人先行垫付，可向第三方全额追偿。

　　二、出租房漏水造成楼下邻居损失，谁来赔偿

　　漏水造成楼下邻居损失的赔偿责任，与维修责任一致，核心看“漏水原因”，具体分：1. 房东责任：房屋本身质量、固有设施老化、隐蔽工程缺陷导致漏水的，由房东全额赔偿楼下损失，若房东已履行维修义务仍无法避免漏水，可向开发商（保修期内）、物业（公共设施问题）追偿；2. 承租人责任：承租人使用不当、人为损坏导致漏水的，由承租人全额赔偿，房东无需承担连带责任，但若房东未及时制止承租人的违规行为，需承担补充赔偿责任；3. 第三方责任：楼上住户漏水、小区公共管道破损导致的，由第三方（楼上住户、物业公司）赔偿，房东和承租人无过错的，无需赔偿。

　　三、房东拖延维修漏水，承租人可以自行维修并追偿吗

　　可以，房东拖延维修漏水的，承租人可自行维修，维修费用由房东全额承担，同时可要求房东减免维修期间无法居住的房租或顺延租期，核心是要留存完整证据。

　　1. 先行告知：承租人发现漏水后，需以书面形式（微信、短信、邮件、书面通知）告知房东漏水情况，明确要求房东在合理期限内（通常3-7天）维修，并留存告知记录；2. 合理维修：自行维修时，选择正规维修人员，优先采取“最小成本、解决根本问题”的维修方式，避免过度维修（如小范围漏水无需全屋重做防水）；3. 留存证据：全程留存维修相关证据，包括漏水现场照片、维修人员资质、维修合同、费用票据（发票、收据）、维修前后对比照片，确保费用真实合理；4. 追偿方式：维修后可凭证据与房东协商追偿，协商无果的，可向法院提起诉讼，要求房东支付维修费用、减免对应房租，若维修期间无法居住，还可要求房东赔偿临时租房损失。