[/S2简报/]

乙方于2014年12月签订贷款合同，甲方以2.5%的月利率向乙方贷款4亿元。公司根据协议支付贷款。2015年1月，甲公司与乙公司签订了房地产开发合作合同，转让此前借给甲公司用于联合开发投资的贷款资金。双方共同经营和管理。公司乙占合同开发收入的49%，公司甲占51%。2017年12月，甲公司与乙公司签订投资收益结算协议，规定甲公司除本金4亿元外，还收取了约4亿元的项目利润。双方未分配利润为2亿元，用于丙公司国有土地使用权和地上建筑物的转让，以及二期房地产项目的继续开发。同时，双方签署了《第二阶段项目开发合作协议》。2018年4月，乙公司违约，导致甲公司无法参与二期项目的开发和管理。公司向法院提起诉讼，要求解除《合作开发项目二期协议》，返还合作开发项目二期投资，赔偿2亿元利润损失。鉴于合作开发项目第二阶段尚未实际完成，双方对法院审理案件期间可获得的利益赔偿的计算有争议。

法律问题

如何计算违约损害赔偿中可获得的利益损失

不同观点

答说:的差别法

索赔认为，根据差额计算方法，由于一方根本违约而导致未违约方行使终止合同的权利，合同即被解除，可用利益损失的赔偿应为未违约方实际履行合同后可获得的利益与合同终止后双方返还的利益之间的差额。在这种情况下，由于本合同无法准确计算守约方因一方解散而可能遭受的损失，因此应委托评估单位对涉案项目进行审计，预测项目完成后可能产生的净利润，然后根据双方约定的利润分配比例计算守约方可能遭受的利益损失。

b说:类比

声明称，由于一方根本违约导致合同终止，导致合同无法在国际上履行，因此无法准确计算可获得的利益。鉴于双方合作的基础来自年利率为30%的民间借贷的法律关系，根据双方先前的协议，守约方获得约30%的合作开发收入，因此可用利益损失的补偿金额应参照其先前利益的收入比例进行计算。根据这种方法，守约方因合同终止而节省的用于履行合同的投资也应扣除。因此，这种情况下的利润损失可以参照私人贷款24%的年利率来计算。

C说:估计

声明称，根据估算方法，当合同因一方违约解除而未能履行时，考虑到合作开发合同的合作风险，无法确定现有利益的损失金额。为此，法院在计算可获得的利益时，可以根据案件的实际情况，结合双方的实际合作发展和对当前房地产市场的实际估计，确定违约方应支付的赔偿金额。因此，在这种情况下，可用收益的计算应为违约方投资的资本利息，该利息按同期相同的贷款利率计算。

丁说:综合酌处权

这一理论认为，当合同因一方根本违反合同而被解除且未能履行时，往往无法准确计算合同履行后可获得的利益，因此无法确定未违约方的损失。因此，法院可以根据违约方因违约而获得的利润、双方各自的过错因素以及当前的经济形势做出综合判断。法院在实践中广泛使用这种方法来计算因一方违约而解除合同时可用利益的损失。因此，考虑到本案中违约方的根本违约，非违约方投入资本的利息应按同期同类银行贷款利率的两倍支付。

法官会见[/s2的意见/]

由[/s2说/]

如果一方构成根本违约，且守约方行使其终止合同、返还实际投资和要求赔偿损失的法律权利，则损失赔偿范围包括现有利益的损失。当合同因合同解除而未实际履行时，通常很难准确计算合同履行后可以获得的利益。对此，人民法院在确定守约方可以获得的损害赔偿金额时，可以根据案件的具体情况，采用差额法、类比法、估计法、综合自由裁量权法等方法确定守约方的可用利益。在确定损失赔偿金额时，还应当适用合理预见规则、过失相抵规则、损益相抵规则等规则限制赔偿金额。[/s2/]

在这种情况下，采用差额法通过审计或评估来确定守约方的损失是低效的，这不仅影响了当事人利益的及时实现，而且导致审判效率较低。这也是一个粗略的估计，是不可取的。法院采用估算法估算的金额往往远远超出当事人的预期，难以解决当事人的纠纷。只有在不能使用其他方法时，才采用综合酌处权规则。在这种情况下，当非违约方可用利益的损失可以通过类比确定时，采用综合酌处权方法是不合适的。就本案事实而言，考虑到前期合作的实际利益和前期合作来自当事人私人贷款的特殊情况，确定损失赔偿额为按投入资本年利率的24%计算的利息。 这不仅符合房地产合作开发当事人的法律关系由私人贷款的法律关系演变而来的事实，也符合早期合作开发当事人的利益不仅符合当事人特别是守约当事人的合理期望，而且符合合理的预见规则，也符合守约当事人应当从中扣除的赔偿金额的扣除

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