我是一家工厂小老板，租赁厂房生产，疫情导致停业，可不可以要求房东减免租金？

　　我也是一家工厂小老板，疫情影响生产，不能按时交货，能不能不赔偿？

　　我是一个有房贷的工薪族，疫情导致公司裁了我，我能不能暂停还贷？

　　进入4月份，各地法院陆续恢复审理案件后，出现不少关于房租、货物买卖的纠纷。涉及的理由都是：

　　不可抗力。

　　因为疫情是我不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况，所以在疫情期间发生的不能营业、不能生产、不能交货、不能开学、不能使用设备等等纠纷，都应该各不负责。

　　一时间，不可抗力成了网红。

　　按照《民法总则》第153条先下了定义：不可抗力是指不可预见、不可避免并不能克服的客观情况。

　　《民法总则》第180条进一步解释定性为不可抗力的法律后果：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。

　　《合同法》第117条则对“法律另有规定”进行了细化：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

　　租客说有困难，房东也说困难，你动不动用不可抗力和我解除租赁合同，我少了一大笔租金不说，疫情期间房子哪有那么容易租出去？如果我也在吭哧吭哧还贷中，银行能不能别找我要钱？

　　卖方说有困难，买方也说困难，你说不可抗力让你无法按时交货，那我还赶着把货物交给外国人，外国当时没有肺炎疫情，可不管我什么原因延迟交货，我要赔钱怎么办？

　　为了迎接即将到来的疫情诉讼高潮。最高法于4月16日印发了《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》，算是对不可抗力规则在疫情期间的运用有了清晰的说法。

　　“对主张不可抗力要严格把握适用条件”，不能一概而论赔偿还是不赔偿。

　　第一，疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力，可以部分或全部免除责任。

　　第二，疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商，法院积极调解双方不要解除合同。

　　这里面区分了两种情形：“直接不能”，“履行困难”。

　　怎样才算直接导致不能履行合同，怎样又算合同还能凑合履行？

　　我们讲几个喜羊羊和灰太狼的故事。

　　第一次，灰太狼向喜羊羊下订单购买一批平底锅，约定于2020年4月1日前交付给灰太狼，但是疫情原因导致喜羊羊的工人不能回来，钢材和塑料板等材料不能送到，工厂无法生产。灰太狼起诉喜羊羊违约。

　　第二次，喜羊羊卖平底锅赚了不少钱，决定奖励自己，向灰太狼购买豪华茅草房一套，约定2019年10月交楼，但灰太狼太懒了一直没盖好，遇到疫情后灰太狼马上起诉说遇到不可抗力，要求解除合同不盖了。

　　第三次，喜羊羊前两次都差点被灰太狼坑了，决定要好好教育儿子，于是给儿子报名参加寒假培训班，没想到报又是灰太狼开的培训机构。因为疫情政府宣布所有教育机构暂停营业，停业了两个月的灰太狼培训班因为交不起房租和老师工资，向教育局申请倒闭。喜羊羊于是起诉灰太狼。

　　第四次，看见喜羊羊日子过得不错，灰太狼羡慕了，决定在房地产跌倒就从房地产再爬起来，于是租了美羊羊家的大厦当出租屋，为期5年，没想到又遇到疫情，大厦所在小区被封闭导致无人入住，没有任何收入，灰太狼又把美羊羊告上法庭，说疫情和严管让我经营不下去，属于不可抗力，我要解除合同并且不用赔美羊羊钱。

　　第五次，感觉当二房东也不靠谱，灰太狼决定铤而走险，向银行借钱炒房，约定每月还钱和利息，但疫情发生的2个月里没有按时还钱，银行于是把灰太狼告上法庭，灰太狼说这还是不可抗力，疫情来了大家都不能出门，咋还钱？

　　法官羊村长眯着小眼睛捏着羊胡子，抡起拐杖对着灰太狼脑袋一顿狂揍，：一遍揍一遍数落：

　　第一次，喜羊羊虽然没能按期把平底锅交给灰太狼，但这是疫情直接导致的合同不能履行，喜羊羊既不能预见疫情爆发，也不能避免和克服停产，所以喜羊羊不应该承担违约责任。

　　第二次，灰太狼的茅草屋并不是因为疫情才迟交楼，而是疫情之前就一直懒惰才导致迟交，疫情不是灰太狼盖不好房子的直接原因。灰太狼不仅要继续交房，还要向喜羊羊支付违约金，但疫情期间可以免计违约金。

　　第三次，疫情导致灰太狼不能按时上课，确实属于不可抗力，但仅仅导致履行困难，没有导致合同履行不下去，本来双方可以推迟培训来解决，但灰太狼干脆选择关门大吉，导致喜羊羊儿子后续的培训落空，灰太狼虽然不用承担疫情导致的违约责任，但应该承担倒闭逃避义务的违约责任。

　　第四次，美羊羊和灰太狼签订的房屋租赁合同时间长达5年，而受疫情影响的封闭时间很短，尽管疫情会持续影响旅客入住率，但是随着时间的推移这种履行困难会慢慢消除，法院可以支持灰太狼在疫情期间免向美羊羊交租，但不能全部免除喜羊羊违约责任。

　　第五次，灰太狼你这个滑头，还钱转账就行了，疫情没有对还钱造成不可克服的直接影响，你还是老实交违约金吧。

　　在最高法看来，不可抗力并不是包不赔钱的灵丹妙药，平衡合同双方的利益，保护交易不随意中止才是法律追求的价值，不可抗力可以概括为以下要点：

　　第一，不可抗力表现为人力不可抗拒的自然力，如瘟疫、地震、台风等自然灾害；也包括社会异常事件，如瘟疫导致的生产和交通停滞、城市封锁等。对于不可抗力，需要法律的明确定性。

　　第二，新冠肺炎导致的不可抗力事件，既可能造成合同履行困难，也可能造成合同履行不能。是否可以无责任解除合同，与合同履行的期限（比如合同时间很长但疫情防控很短）、合同履行的内容（比如同样是租赁，租铺位经营饮食是直接影响，租房子自己住则是间接影响）、疫情影响程度（比如同样是租赁，租赁铺位经营饮食是绝对不可营业，租赁铺位经营培训则可以转为线上经营，影响的程度不一样）相关。

　　第三，不可抗力是法定的免责事由，适用于违约责任和侵权责任。一旦认定为收到不可抗力直接影响，就会成为不用承担责任的法定理由，并不需要当事人协商要不要赔偿。

　　第四，在不可抗力情形下，当事人享有延期履行、部分履行或解除合同的权利为形成权，只要不可抗力发生后，当事人履行了附随义务，即可发生法律上的后果，无须征得对方当事人同意。

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