决定要点

在租赁合同没有规定以偿还债务的方式支付租金的情况下，即使承租人在这种情况下支付出租人或外人，也很难证明这是租赁合同中约定的支付租金的行为。考虑到在这种情况下逆向签署租赁合同的可能性，以及缺乏有效的技术手段来确定租赁合同签署的确切时间，申请人未能提供进一步证据证明租赁合同是在交存之日签署的。因此，本案证据不足以证明承租人在该房屋抵押登记前已签订合法有效的书面租赁合同并取得了租赁权。

案例索引

最高人民法院[(2019)1903号《恒丰银行股份有限公司林金地福州分行外来人异议执行案》

争议焦点

以补偿性债务方式支付租金的租户能否申请被排除在外？

第号决定

最高法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定:“在执行过程中，外人对执行对象提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内予以审查。如果理由成立，法院应裁定中止执行该对象。如果理由无效，裁决应被驳回。局外人或者当事人对裁决不服，认为原判决、裁定有误的，应当按照审判监督程序处理。与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，林金迪在恒丰银行福州分行与秦晖公司金融贷款合同纠纷执行过程中，以自己是本案房屋承租人为由，对外提起诉讼，反对执行。要求停止拍卖和出售涉案房屋，或确认他有权在声称的租赁期内使用涉案房屋。一审法院和二审法院均认为，林金迪拒绝执行本案所涉房屋的理由无效，因此法院驳回了他的诉讼。林金迪对一、二审判决结果无异议，但主张二审判决并未确认与秦晖公司签订的租赁合同的合法有效错误，并要求法院对此案进行复核并纠正事实。

从本案涉及的租赁合同形式来看，林金地与秦辉公司于2012年11月20日签订了20年租赁合同，比恒丰银行福州分行办理本案所涉房屋抵押登记的2013年8月1日提前。根据林金迪的索赔，其支付的租金主要由以下部分组成:王建华欠林金迪230万元以抵消租金；经林金迪同意，谢于坚将向王建华支付应付给他的合同费270万元。林金地向王建华转移了20万元；林金迪代表王建华向外人偿还了250万元。林金迪将谢于坚于2009年至2012年代表秦辉公司承包给秦辉酒店的30万元押金返还给了谢于坚。根据本案的实际情况，二审法院认为，即使林金迪向王建华或外人支付租金，也很难证明这是按照租赁合同约定支付租金的行为。考虑到在这种情况下逆向签订租赁合同的可能性，并且没有有效的技术手段来确定签订租赁合同的确切时间。林金迪也未能提供进一步的证据证明租赁合同是在存款之日签署的。经认定，本案证据不足以证明林金迪在所涉房屋抵押登记前已签订合法有效的书面租赁合同并取得了租赁权。林金迪的再审申请对此提出异议，但未能提供证据推翻二审判决做出的事实认定。如果林金迪有新的证据证明本案涉及的租赁合同确实是在交存之日签订的，他可以依法单独主张自己的权利。林金迪关于恒丰银行福州分行在对本案所涉抵押物进行尽职调查时存在过错的说法因证据不足而无法成立。

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