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在房屋租赁合同关系中，考虑到租赁关系受征地拆迁等政策变化的影响，一般都有相关规定“征地拆迁情况下如何解决问题”。我们统称为“删除条款”。

一般来说，征用和拆迁往往导致物权的变更和消灭，租赁关系无法正常维持。在这些条款的协议中，承租人和出租人都没有特别注意到这一点，因为这是一个不存在的问题。直到征地拆迁后，原来的条款才被发现有很多漏洞，导致了大量的纠纷。

同时，现行《国有土地上房屋征收与补偿条例》没有将承租人作为征收与拆迁的对象。因此，租赁合同中的“拆迁条款”对承租人尤为重要。本文的目的是从承租人的角度出发，结合现行规范对这类条款进行优化，从而更好地保护承租人在征收拆迁过程中的合法权益。

房屋租赁合同中的“拆迁条款”

常用表达及其不足

租赁合同是出租人将租赁财产交付承租人使用和获利，承租人支付租金的合同。在实践中，从事商业活动的租户可能面临更多的困难和问题，在遭遇征用和拆迁时也可能面临更多的损失。因此，为便于讨论，我们将《房屋租赁合同》限定为《商品房租赁合同》，以便更好、更有针对性的解释和分析。

根据《合同法》的有关规定，出租人和承租人可以就租赁合同的条款达成一致，当事人应当按照合同约定行使权利、履行义务。虽然征用、拆迁属于不发生事项，但租赁合同当事人可以在合同条款中约定此类“不发生事项”，不违反现行法律法规的相关规定。

按照惯例，大多数租赁合同都同意拆迁。经过对大量房屋租赁合同的比较，常见的协议方式如下:

1。将征用和拆迁视为“不可抗力”。

在许多租赁合同版本中，没有关于征用和拆迁的明确规定，但被视为“不可抗力”。有些租赁合同约定“如因不可抗力导致合同无法继续履行，双方应另行协商”；一些协议如下:“在发生不可抗力的情况下，受不可抗力影响的一方的合同义务的履行可在受不可抗力影响的期间暂停，并应根据暂停期自动延长，不承担违约责任。

声称受到不可抗力影响的一方应立即书面通知其他方，并在此后15天内提供不可抗力发生和持续时间的充分证据。声称受到不可抗力事件影响的一方还应尽一切合理努力将不可抗力事件的后果降至最低”。在这些合同中，征用和拆迁被视为“不可抗力”，双方同意可以解除合同。双方同意，如果发生这种“不可抗力”，双方将通过谈判等方式解决问题。

2。明确因规划调整等原因造成“征收拆迁”时出租人和承租人的权益范围。

在一些相对完善的租赁合同中，对可能发生的“征用和拆迁”事项作了相应的明确规定。例如，有些合同规定，在租赁期内，如果双方因不可抗拒的原因或规划调整而必须终止合同，甲方(出租方)应退还因合同终止而尚未退还的租金，国家给予的建筑物补偿按一定比例(40%、60%)分配；其他合同将此作为终止合同的条件。例如:“如因城市规划需要提前终止本合同，乙方(承租人)应自收到甲方(出租人)通知之日起一个月内无条件将租赁财产返还给甲方。甲方应按实际租赁时间收取租金，返还租金保证金两次，并按剩余租赁时间的比例补偿乙方已确认的装修资金”。

在一些合同中，征用和拆迁事宜将通过补充协议加以澄清。“租赁期间，如因国家政策变化或不可抗力需要提前终止合同，甲方应提前半个月通知乙方。乙方必须按照通知要求办理合同终止手续，并按时从租赁房屋中退出。甲方不承担由此造成的任何损失，但甲方应负责退还乙方已付但尚未用完的租金。”

3。将“征用和拆迁”作为与“不可抗力”并存的原因。

在一些租赁合同的文本中，明确承认可能发生"征用和搬迁"，这被视为与"不可抗力"一起终止合同的一个平行原因。这类合同的一般表述是:“甲方可因不可抗力、国家政策调整或因国家征用和政府规划拆迁而终止租赁合同。甲方不承担违约责任，租金、物业管理费、履约保证金等一切费用均应如实结算。”

在这些合同文本中，“不可抗力”、“国家政策的调整”和“征用和拆除”被视为可以无责任终止合同的并发原因。不管这种表达是否标准，但这种表达在房屋租赁合同中并不少见。

4。通过“其他协议”或“通过谈判解决其他争端”涵盖“征用和迁移”的原因。

在大量房屋租赁合同中，没有关于“征收与拆迁”的相关约定。然而，大多数合同都有关于“其他协议”或“通过谈判解决其他争端”的协议。从最广泛的角度来看，当然并非不可能将征用和拆迁的内容视为“其他协议”和“通过谈判解决其他争端”的相应原因。

只需注意的是，一旦征地拆迁真的发生，租赁合同当事人想要援引“其他协议”或“通过谈判解决其他争议”，这无疑是非常困难和不现实的。在没有明确协议的情况下，有关当局也无法通过解释条款涵盖征用和拆除事项。因此，对于承租人和出租人来说，此类合同中的拆迁条款与一个月的停租期没有什么不同。

房屋租赁合同中上述“拆迁条款”不可避免地存在许多问题和不足。

首先，征用和拆除是否必然属于“不可抗力”？根据《民法通则》第180条和《合同法》第117条的定义，不可抗力是指无法预见、避免和克服的客观情况。征收拆迁，根据《物权法》第四十二条和《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条的规定，为了公共利益征用国有土地上单位和个人的房屋是行政行为。

这种征用和搬迁行为，在大多数情况下，属于租赁合同双方“不可预见、不可避免和不可克服的客观条件”。然而，应该提到的是，在某些情况下，也有一些法律争端似乎被确定为“不可抗力”。

例如，在双方签订租赁合同时，一些征地拆迁项目已经出现在“政府工作报告”、“政府重大项目”、“重点项目清单”中，双方都清楚租赁关系。有些租赁关系最初是为公共利益问题而建立的，这些问题被列为“旧城改造”和“棚户区改造”，但延迟是由于某些原因造成的，但承租人愿意租赁，因为租金便宜。因此，将征用和拆迁视为“不可抗力”无疑是不恰当的。

其次，征用和搬迁不完全是由于“城市规划调整”。在征用和搬迁的实践中，规划调整不是必要的先决条件。一方面，实践中大量的征收拆迁不是由规划调整造成的；一方面，根据法律法规的规定，征收拆迁是一种“基于公共利益需要”的行政行为。因此，在上述租赁合同中，它似乎没有涵盖大量不是由于规划调整造成的征用和搬迁活动。诸如“旧城改造”、“棚户区改造”和“工业项目升级”等行动不是由规划调整引起的。在这种征用和拆迁的情况下，合同中规定的“由于规划调整……”是否可以视为双方之间的协议，这是毫无疑问的。

同样，用“其他协定”或“其他争端”来涵盖“征用和拆除”当然更加不合适。除上述原因外，一方面，双方不清楚“其他协议”和“其他争议”协议是否涵盖征用和拆迁。一方面，即使可以被视为“其他事项”，除非在租赁合同签订后立即签订补充协议，否则双方不太可能单独谈判。因此，“其他协议”或“其他纠纷”不能解决租赁合同当事人之间因征收和拆迁而引起的纠纷。

二。

根据《合同法》的规定，为了维护租赁关系的稳定，确立了“买卖不毁约”和“承租人优先购买权”的原则，以保护承租人的合法权益。然而，在基于公共利益的征用和拆迁中，承租人的合法权益无法得到保护，这也是近年来不得不面对的现实。由于租赁房屋被拆除，许多承租人无法继续经营和收回投资。出租人快乐，承租人悲伤。

造成这种困境的原因一方面是债权和物权法律规则的不足和不足，另一方面是承租人在租赁合同谈判中对“拆迁条款”的约定不充分的隐患。就现行法律解决方案而言，承租人与出租人之间的租赁关系被设定为债权法律关系。征收拆迁往往涉及物权的变更和消灭，这在一定程度上促使承租人在征收拆迁过程中根据民事法律关系主张自己的权益。

1。现行规定没有将承租人作为“拆迁对象”，导致承租人无法参与征收和拆迁过程。

《物权法》第42条规定，为了公共利益的需要，集体所有的土地、单位和个人的房屋以及其他房地产可以根据法律规定的权限和程序予以征用。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为满足公共利益的需要，被国有土地上的单位或者个人征收的房屋所有人应当获得公平补偿。将这两个条款的含义结合起来，就意味着我国目前的房屋征收与补偿主要是以“房屋所有人”作为征收与拆迁的对象，而承租人基于合同关系确立的“房屋使用权所有人”不是征收与拆迁的对象。

因此，被征收拆迁单位在征收拆迁过程中一般不考虑承租人的合法权益。面对租赁物的征收和拆迁，承租人不能参与整个征收和拆迁过程，也不能在此过程中陈述和主张自己的合法权益。

2。承租人对征用过程和补偿的了解有限，向承租人主张自己的合法权益有许多困难。

正是因为现行法律规范没有将承租人作为征收和搬迁的对象。承租人不能完全知道征收实施部门何时与出租人协商，出租人是否同意征收条件，何时签订征收补偿协议，征收补偿的范围和金额等。此时，根据租赁合同向出租人主张相应的权益确实面临诸多困难。这些困难，出租人不会提供帮助，征收拆迁实施部门一般不会提供帮助。因此，即使出租人根据租赁合同关系在拆迁过程中声称拥有相应的权益，在诉讼请求的成立、请求的法律依据、举证责任、证据的提交等方面也会面临实际困难。

3。租赁合同没有约定或者约定不明确，这将使承租人陷入“法律上没有证据”的困境。

如果承租人在征收和拆迁过程中的合法权益受到民事法律关系的保护，一般要求租赁合同中承租人与出租人之间的约定作为前提。在许多情况下，承租人签订的租赁合同要么没有关于拆迁条款的协议，要么相关协议不明确。如果承租人想通过民事诉讼保护自己的权益，他往往会发现“事实依据不足”。

在我们处理的几起案件中，甚至整个租赁房屋作为营业场所都是由承租人改建和增建的，但相应的合同并没有明确解决拆迁时如何分割权益的问题。在没有协议或明确协议的情况下，很难通过诉讼实现承租人的合法权益。

承租人面临的这些困难，尽管可以从实践和理论的角度加以突破，但仍处于法律规范的“侧门”，仍需改进和修订。因此，就目前而言，更可行、更有效的策略是通过完善租赁合同中的拆迁条款，尽可能保护和维护自己的合法权益。

三、“移除条款”优化逻辑和风险防范

作为合同的法律关系，房屋租赁可以由双方协商一致。对于房屋租赁中的“拆迁条款”，在拆迁尚未实际发生的情况下，明确约定对维护承租人的合法权益具有重要意义。然而，通过对大量房屋租赁合同的文本分析，“拆迁条款”存在一些问题。因此，我们希望在目前的法律框架内，我们能够更好地保护承租人的合法权益，在征用和拆迁时商定相应的条款。

诚然，关于房屋租赁关系中“拆迁条款”的相关协议并非基于承租人的一厢情愿，而是应当基于现行法律法规的实际和公平逻辑。我们认为，租赁合同关系中拆迁条款的优化和完善可以从以下几个方面进行权衡:

首先，确保承租人在征用和拆迁过程中的“知情权”。通过与出租人的协议，在发生征用和搬迁时，出租人应及时将决定、公告、补偿计划、补偿协议、补偿范围和项目、补偿方式、补偿金额等告知承租人。通过本协议，可以保证承租人及时了解整个征收拆迁过程的相关进展，也有助于承租人对可能与出租人发生的权益纠纷做好相应的准备。

其次，应结合《征收与补偿法》的一般范围，明确界定属于承租人的项目和范围。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条，补偿范围一般包括被征收房屋的价值补偿、房屋征收造成的搬迁和临时安置补偿、房屋征收造成的生产损失或停业补偿、装修价值补偿、设备设施补偿、被征收人补贴和奖励等。在这些补偿的范围内，可以商定哪些属于承租人，哪些属于出租人。这样，在征用和拆迁的情况下，各自的权益范围就会非常明确。

第三，明确征收补偿权益的划分模式。在一些租赁合同中，可以就征用和拆迁情况下承租人和出租人之间的权益分割方式达成一致。这种划分方式最好不要含糊不清，而要尽可能具体。这种特定的方法可以是特定的金额、分割比例、确定的截止日期等。

例如，可以根据实际租赁将分为多少年、征收多少年拆迁权益以及承租人在建筑、装饰、设备设施、办公用品等方面的实际投资金额来设定。这种划分模式的建立为权益的可能处理提供了明确的标准。对于承租人来说，即使权益需要通过民事诉讼得到保护，也可以提供充分的事实依据。

第四，很明显，出租人在不同的拆迁补偿方式下选择支付方式。[/s2/]根据相关法律法规，在征收和补偿过程中，被征收人可以选择现金补偿、房屋产权调换、现金和产权调换等方式。承租人不能干涉出租人作为被征用人的这一选择。但是，承租人可以同意出租人的意见，即出租人在不同的补偿方式下有不同的支付方式。基于出租人作为被征用人的补偿方式，承租人根据不同的选择就自己的权益范围达成协议，这无疑能够更好地维护自己的权益。

在上述方面，租赁合同订立时，如果相应的事项可以视为违约，承租人的合法权益将得到更好的保护。通过设立征收拆迁专用违约制度，可以降低出租人因拆迁权益而面临巨额违约的法律风险，促使出租人更好地履行协议。

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