裁判员的要点

商品房预售实行许可制度。房地产开发企业预售商品房符合法定条件的，房地产管理部门应当依法审查后核发预售许可证。商品房预售许可证是行政机关的行政行为，相对人是房地产开发企业。房地产开发企业在取得预售许可证后与购房者签订相关销售合同，这是平等主体之间的民事活动，不属于行政管理的一部分。

司法文件

中华人民共和国最高人民法院

行政决定

(2017)最高法院第2703号

再审申请人(一审检察官、二审上诉人)铁勇，男，汉族，住四川省抚顺县。

再审申请人铁勇申请四川省高级人民法院(2016年)对四川省抚顺县人民政府(以下简称抚顺县政府)的其他行政许可进行再审。法院依法组成合议庭对案件进行了审查，现已结束审查。

铁勇向抚顺县政府起诉，要求四川广汇房地产有限公司(以下简称广汇公司)给予行政许可，并与之签订了《福东商城认购协议》，声称其侵犯了自身合法权益，要求确认抚顺县政府的行政许可是非法的。

四川自贡市中级人民法院(2016)四川省03行首第15号行政裁定认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第(三)项的规定，诉讼应当有具体的主张和事实依据。在本案中，铁勇要求法院确认抚顺县政府的行政许可行为是非法的。铁勇提交的起诉材料无法证明抚顺县政府做出了相关行政行为。对铁勇的起诉没有事实依据，不符合受理案件的法律条件。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第三款和第五十一条第二款的规定，裁定不对铁勇提起诉讼。

铁勇向四川省高级人民法院提起上诉。四川省高级人民法院(2016)川航码头第831号行政裁定认为，提起行政诉讼的法律条件之一是有具体的诉讼请求和事实依据。所谓“事实依据”的要求之一是能够初步证明被诉行政机关已经作出被诉行政行为，否则其起诉不符合法定条件。铁勇起诉抚顺县政府批准广汇公司与铁勇签订富东商城认购协议的行政行为，但未能初步证明具体许可行为的存在。因此，对他的起诉没有事实依据，不符合起诉的法律条件。裁决驳回了上诉，维持了原来的裁决。

铁勇不服二审裁定，向法院申请再审，请求撤销四川银行(2016)831号行政裁定。原因是:抚顺县政府在审理其诉广汇公司房屋买卖合同纠纷案时，确认抚顺县政府已给予抚顺县市区更新、拆迁补偿安置行政许可，并将该土地拍卖给广汇公司作为福东商城建设项目用地，且拆迁补偿安置工作尚未完成。 广汇公司于2010年2月17日以欺诈手段与听力残疾的原告签订了《福东商城认购协议》。

法院认为，根据《城市商品房预售管理办法》第六条第一款和第八条第一款第三项的规定，商品房预售实行许可制度。房地产开发企业预售商品房符合法定条件的，经法律审查后，房地产管理部门应当核发预售许可证。商品房预售许可证是行政机关的行政行为，相对人是房地产开发企业。房地产开发企业在取得预售许可证后与购房者签订相关的销售合同，这是平等主体之间的民事活动，不属于行政管理的内容。在本案中，铁勇与广汇公司签订的《福东商城购买协议》是铁勇与广汇公司作为民事活动平等主体的市场交易。房地产管理部门尚未实施，不需要任何行政许可。因此，原法院裁定，以铁勇未能初步证明具体许可行为的存在以及起诉没有事实依据为由不提起诉讼并不不当。

综上所述，铁勇的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条的要求。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第一百零一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定，裁定如下:

铁勇的重审申请被驳回。

法官兼万永海法官

潘勇锋法官

杨·熊科法官

2017年6月20日

助理法官刘文飞

簿记员郑佳贤

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