随着国际和区域间活动的日益频繁，夫妇在我国海外购买自己的住房已不再罕见。离婚引起的外国房地产分割纠纷是不可避免的。 本文拟从涉外房地产在离婚财产纠纷中的法律适用角度对我国的司法实践进行分析和研究，以期获得我国法院在此类问题上适用法律的趋势，以期为实践提供参考。

关键词: 离婚，财产纠纷，涉外房产，法律适用

(1)离婚财产纠纷中处理外国房地产的判断要点

笔者在公开判决文件中查找了涉及海外房地产的离婚纠纷和离婚后财产纠纷案件，共检索到10份判决文件。 在这十项判决中，有四项最终根据我国海外财产法得到处理，六项没有得到处理。 作者将就此问题做进一步的分析。

(a)我们法院处理的情况

1.夫妻离婚引起的财产纠纷应受我国法律管辖

案件:刘茂红与被上诉人吴某凤离婚后财产纠纷二审

案情摘要:2007年2月12日，买方吴某丰在澳门签署了《承诺买卖协议》，购买位于澳门的诉讼房屋。协议称，他已经结婚，在本案中，他的妻子是刘茂红。澳门房产登记处2007年3月12日的登记记录显示，房主吴某·冯已经结婚，其配偶刘茂红，房产系统“获得了共有房产系统” 双方于2007年5月16日登记结婚。 2010年5月20日，吴某丰将澳门的房屋登记信息变更为“吴某丰，男，未婚，成年” 现在两人提前离婚了。刘认为，根据澳门的法律法规，澳门的房屋按其购买方式应是夫妻共有财产，而吴某冯2010年对房屋登记信息的修改是非法的，主张分割。

法院判决要点:根据《中华人民共和国涉外民事关系法》第三十六条，一审法院认定，不动产物权受不动产所在地法律管辖，不予处理。 然而，二审法院认为一审法院适用法律是错误的，并将判决改为《中华人民共和国涉外民事关系法适用法》第二十四条，认为我国法律仍然适用于财产纠纷的处理。 最终，法院确认了事实，我国法律处理的结果是，争议房屋是刘谋峰婚前的个人财产，不属于夫妻共同财产。

2.美国房地产买方拒绝提供证据并承担不利后果，决定将美国房地产和国内房地产逐一出售。

判例:王某与童某离婚纠纷二审

案例简介:王某和童某于1978年结婚。1994年，王某去美国学习并在美国工作到现在 2014年，王力宏向海淀法院提起诉讼，要求离婚，并要求将夫妻共同财产分割成北京海淀区的一套公寓，而童力宏则声称王力宏在美国买了一套公寓。 王拒绝向法院提供有关他在美国的财产的信息，并表示该财产应根据美国法律在美国处理。

法院判决要点:海淀法院认为，根据双方目前的生活状况和便利生活的原则，中国的房子归童某所有，美国的房子归王某所有。 王某不服一审判决，向北京市第一中级法院提起上诉，并在二审期间提交了美国房地产相关证据。北京市第一中级法院认为，王某和童某在北京登记结婚，童某住在北京，他们的共同财产在北京。虽然王某在美国生活了很长时间，但他还是向我国法院提起了离婚诉讼。因此，离婚案件中产生的法律纠纷应受我国法律管辖 至于房子的价值，王某在第一次和第二次审判中未能提交有效证据证明，这将产生不利后果。 综合考虑，北京的住房属于童某，美国的房地产相关权利属于王某

3.双方达成协议，法院予以批准。

判例:(1)唐某与陈某某离婚纠纷一审；(2)傅莹与托尼离婚纠纷一审

判例(1):原告唐mou谋和被告陈mou谋于2003年结婚 婚后不久，被告去美国定居。2008年，原告去了美国。然而，由于生活琐事的冲突，原告于2014年回到中国。此后，原告认为夫妻关系已经破裂。原告向法院提起离婚诉讼，依法分割夫妻共同财产，包括位于美国的财产。 根据判决，双方在案件审理期间就财产分割达成协议。 法院认为被告的惯常居所在美国，因此本案中的民事关系应为涉外民事关系。 现在原告起诉离婚，涉及夫妻双方的财产以及父母和子女的个人身份的处理，因此我国的法律应当依法适用。 最后，法院认可了双方在判决中达成的协议，并裁定美国房地产的权益属于被告陈某。

案例(2):原告傅Moumou和TONI mou达成离婚协议。法院以简易程序审理此案，并根据双方签署的离婚协议支持该协议。 财产分割包括位于外国的房地产。法院认为“由于双方的房地产位于国外，本案无法处理，被告现自愿赔偿原告250万元，这是符合法律的，并得到法院的支持。” “法院在判决中没有反映如何处理房屋所有权，只是批准被告对原告赔偿250万元。

(二)我国法院不予处理的情况

1.因无法查明产权属性和出资情况，不予办理

判例:赵某与孙谋离婚纠纷一审

案情摘要:原告赵某起诉被告离婚，要求分割夫妻共同财产，包括位于美国马萨诸塞州的一栋房子。原告在诉讼中提交了一份房屋信息副本，并声称这是夫妻的共同财产。被告承认证据的真实性，但认为房子是被告及其父母婚前共同购买的。

法院判决要点:法院不能确认原告提供的房屋信息的真实性，也不能证明该房屋是婚后的共同财产。 这里对该房屋的最终判决如下:“关于美国的房屋，由于该房屋位于美国，法院无法查明该房屋的所有权和该房屋的出资额，因此本案不处理该房屋，原告可以单独主张权利。” "

2.由于无法核实财产的具体情况和价值，因此不会一并考虑。

案件:原告艾辛戈罗诉被告邹

判例摘要:原告艾辛戈罗诉被告邹主张依法分割夫妻共同财产。被告邹称，位于东京的两处房产是夫妻共同财产，应依法分割。原告艾辛戈罗声称，日本房屋是他们的父母投资的，以他们自己的名字注册，是个人财产。

法院判决的要点:判决没有陈述双方针对日本房屋提出的证据。法院对日本房屋的看法如下:“关于目前在日本以原主和被告的名义分割共同财产的问题，法院无法核实财产的具体情况和价值，因为财产都在日本，因此本案将不一并审理。” "

3.原被告一致表示，美国住房和由此产生的债务应分开处理。

案例:陈某与郭某一审离婚

案情摘要:原告陈某起诉被告郭沫若离婚，并主张分割夫妻共同财产。被告称，夫妻共有财产在美国也有一处房产，市值至少为人民币300万元。 原告提交了银行律师的证明信、结算清单、抵押债务的附有限制条件的公证书，以证明该房屋的购买价格和贷款，并证明该房屋是负担得起的，附有使用和销售限制，只能居住，且市场估价不能反映真实价值。 原告陈某称，位于美国的房地产应使用房地产所在地的法律，在本案中不应分割。

法院判决的要点:法院没有指出哪个国家的法律应该适用于美国房地产的分割，也没有解释双方的证据。关于房地产及其贷款的处理，法院在判决书中说，"原被告在庭审中一致表示，房屋和房屋产生的债务应由双方分别处理。" "

4.不动产物权受不动产所在地法律管辖，不得处理。

判例:程牟与邹佳离婚纠纷一审

案情摘要:原告程牟起诉被告邹佳离婚。被告邹佳在答复中称，在意大利以86，000欧元购买的房子是夫妻共同财产，目前价值为100，000欧元。他声称原告应一次性赔偿他50，000欧元，房屋所有权归原告所有。 并提供房地产证书和证明材料的复印件

法院判决要点:法院认为被告邹某提供的房产产权证据是在国外形成的，并得到大使馆和领事馆的认证。证据的形式和来源是合法的，法院予以确认。 然而，房地产分割法院认为:“被告要求分割在意大利购买的房地产。有争议的房地产是外国房地产。根据《中华人民共和国对外民事关系法》第三十六条的规定，房地产的物权受房地产所在地法律的管辖，因此不予办理。” "

5.汇款被用来购买外国房屋，外国财产无法识别，因此不会被处理。

判例:周嘉与王某离婚纠纷一审

案情摘要:原告周嘉第二次向被告王moumoumou提起离婚诉讼，要求将他和他母亲欠被告的金额一分为五，合计约100万元。 被告称，上述资金已经在澳大利亚购买了该房产。

法院判决的要点:关于原告及其母亲汇给被告的钱，法院驳回了平分这笔钱的请求，理由是在第一个起诉案件中汇给被告的钱已经用于购买房子。对于未购买的房子，法院认为“由于房子是在澳大利亚购买的，法院无法查明外国财产，因此澳大利亚众议院法院没有处理它。” "

6.由于缺乏翻译，外语资料的真实性无法确定，因此不会被处理。

案例:叶旭离婚后财产纠纷一审

案情摘要:原告叶起诉被告徐离婚后分割财产，主张夫妻共同财产应分割，被告徐应支付一半折扣。 原被告经法院调解离婚，但未就财产分割达成协议。在这种情况下，涉及到一系列美国房地产。 在审判过程中，法院获得了离婚调解案中原被告提交的美国房地产外文资料的副本。

法院判决要点:法院认为，“原被告没有提供任何证据证明双方主张的美国房地产，也没有根据法律规定提供相应的翻译。法院无法确定外语材料的内容和真实性。在本案中，原被告声称的原被告美国房地产没有得到处理。如果有任何证据证明美国房地产的存在，有关各方可以根据有关法律规定确定哪个国家的法院具有管辖权，另一个案件应通过诉讼解决。” "

2离婚财产纠纷中涉外房地产法律适用分析

通过以上十个案例可以看出，目前在司法实践中，对涉外房地产离婚案件的处理并不统一。 尽管一些法院处理涉外房地产，但它们的适用法律并不一致 同样，在法院不处理的案件中，法律的适用也有所不同。

(一)待处理案件的法律适用分析

在待处理的四起案件中，一些法院根据《涉外民事法律关系适用法》第24条，将这些规定适用于作为夫妻财产一部分的房地产，认为应适用我国法律处理这些案件。

然而，一些法院没有明确界定适用的法律，而是使用了"我国法律应适用于离婚引起的纠纷"。提交人认为，法院在审理案件时没有考虑案件的涉外因素，而是通过"涉外民事关系法适用法"确定了适用法律

最高人民法院关于《中华人民共和国涉外民事关系适用法》适用若干问题的解释…… 根据本条第三款的规定，离婚案件涉及的境外房地产属于涉外民事关系，适用《涉外民事关系法适用法》。虽然通过该法最终指出的适用法律仍然是中国法律，但不能直接和普遍地认为离婚案件产生的争议应受中国法律管辖。

在《涉外民事关系法适用法》的适用过程中，笔者发现涉外房地产法院在婚姻案件中的适用也不统一。 有些法院适用该法第36条，认为涉外房地产的物权应受房地产所在地的法律管辖，如第一案件中的一审法院。 一些法院适用该法第24条，并不区分动产和不动产，而是根据该条将其视为适用于婚姻财产关系的法律选择。 其他法院适用该法第27条:"法院的法律应适用于离婚诉讼"。 "

提交人认为，该法第27条是关于诉讼离婚法的适用，而第24条是关于夫妻财产关系法的适用。从我国现行法律规定分析，我国涉外离婚财产分割采用单一制度，即不区分动产和不动产。 但是在司法实践中，由于各种原因，如涉外不动产的强制执行和涉外不动产对其他国家主权的影响，法院一般会采用分割制度，即区分动产和不动产的方式，并援引该法第36条将涉外不动产排除在审判范围之外。 然而，一些法院仍然选择根据统一制度原则处理。

提交人认为，在处理夫妻财产关系时，应引入分割制度，明确离婚案件中适用于涉外房地产的法律是房地产所在地的法院。这不仅有利于法院接受查明事实，也有利于防止我国法院的判决不能在境外执行的问题。

当原被告就财产分割达成协议时，法院在判决中确认了另外两起案件。 然而，这也是原被告达成的协议，法院在两项判决中对外国房地产的处理意见不同。 一家法院认为，本案是由离婚引起的夫妻财产关系，适用我国法律，并承认双方的相互约定。 另一家法院认为该财产在国外，无法处置，但批准了双方达成的补偿对方的协议。

(二)未办理案件的法律适用分析

对于未处理的案件，六个案件中反映了三种情况:

1.法院认为，它无法查明该房屋的所有权、价值和出资额，因此没有处理。

2.法院认为，所提供证据材料的真实性无法确定，因此不会处理这些材料。

3.法院认为，不动产应受不动产所在地的法律管辖，因此它没有处理这一问题。

虽然法院最终没有处理这六起案件，但法院没有处理的原因和法律的适用是不同的。 笔者认为，主要原因是在上述夫妻财产关系纠纷中，《涉外民事关系法适用法》采用了单一制原则，没有区分动产和不动产，导致法院在司法实践中陷入处理此类案件的两难境地。如办理，法院将面临诸多困难，如确认境外财产所有权、价值和出资困难，在办理不动产所有权时会导致与不动产所在地法律冲突的问题，境内境外财产判决难以在境外认定和执行的问题等。

笔者认为，在实践中法院往往不处理，但如果不处理，就需要找到法律依据，所以上述三种法律都适用。 在提交人提供的案件中，还有一个案件的判决文件显示，原被告同意自己处理案件。提交人认为，这可能是在法庭在审判过程中作出解释后，拒绝处理案件的当事方作出的选择。

综上所述，笔者认为，目前法院在司法实践中倾向于不处理涉外不动产中的离婚财产纠纷，但一些法院也考虑到夫妻财产分割的公平性来处理。 至于法律在这类案件中的适用，法院因地而异。

3.离婚财产分割中夫妻购买海外房产的风险提示及防范

根据以上司法实践案例分析，笔者总结了离婚财产分割中夫妻购买海外房产的风险提示和防范方法:

(a)国内法院将不予处理，外国法院也不会根据其法律规定支持分庭索赔

如果不了解海外房地产所在国的法律法规，我国法院很可能不会处理，而会选择去房地产所在国，发现该国的法律无法保护自己应得的利益。 为了在国内法院拒绝审理案件时保护其合法权益，法律可以在房地产所在国审理案件时保护其合法权益。 夫妻在海外买房时，应清楚了解当地的法律法规，选择合适的购房方式，保留需要保留的证据，并确保即使他们将来在海外解决纠纷，也能得到保护。

(2)虽然国内法院可以处理海外财产，但缺乏必要的证据

由于海外诉讼成本高、难度大，许多人可能会放弃诉讼。 那么，在我国法院可能处理的案件中，如果没有必要的证据，那么也将导致解决这一财产分割纠纷的机会的丧失。 为了在国内离婚诉讼中抓住机会共同处理海外房地产问题 相关证据，如购房合同、付款凭证、房屋所有权证等。，应妥善保存，外国证据应经过公证和认证，以符合诉讼期间的法律规定。 避免因证据不足或者证据不符合法律规定而发生不良后果

(三)虽然由国内法院处理，但判决不能被外国法院承认和执行

虽然提交人发现的案件不涉及需要到海外执行判决，因为在涉及海外财产的案件中，法院为了便于执行，决定海外财产属于财产登记方或承认双方达成的海外财产属于登记方的协议，并通过国内财产平衡另一方的利益。 然而，并不排除国内法院决定处理海外财产的情况，但由于海外执行，海外法院必须承认和执行我国法院的判决。 如果中国与外国之间有法律互助，如果这种情况是两国之间互惠原则能够得到承认和执行的范围，最终确定这种原则不能在海外得到承认和执行。 那么即使你在我们的法庭上得到判决，也解决不了问题。

如上所述，作者认为应引入分割制度来处理涉及外交事务的夫妻财产关系，区分动产和不动产。对于海外不动产，不宜同时适用我国法律处理离婚案件。 提交人认为，在实践中，法院不太可能对不适合执行的外国房地产的处置作出判决。 然而，这种可能性不能完全排除。在实践中，为了避免纠纷，夫妻除了了解房地产所在地的法律外，还可以就夫妻双方的财产达成良好的协议，并按照有利于未来分割和适合履行的原则达成协议。

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