阅读指南:事实上，被判刑事责任“卖一套房子和两套房子”的人并非没有先例

　　请看看以下三种情况:

　　案 例 1

　　 在债务无法偿还的情况下，江苏省张家港市顾某同时将拆迁房屋出售给两户家庭，并分别签订了两份房屋销售合同。 顾某以这种非法牟利的方式骗走受害者张某33.5万元 2017年9月，张家港法院审结了合同欺诈案，判处谷开来4年10个月有期徒刑，并处2万元罚款。

　　案 例 2

　　 合肥人杨谋谋做生意赔钱需要钱。他先把自己的房子给了债权人，然后伪造房产证再卖给别人。他以550，000元的房价偿还了债务，并将房子移交给他人，从而引起了有关各方的纠纷。 2016年8月，合肥市瑶海区人民法院以合同诈骗罪、伪造国家机关证件和印章罪，公开判处杨mou 6年零6个月有期徒刑，并处30万元罚款。

　　案 例 3

　　 2012年5月，媒体曝光了一起被称为北京“首次因出售多套房子而被判欺诈罪”的案件。 业主罗拥有一栋26平方米的房子 2010年9月，她委托两家中介机构将房子出售，同一天，她分别以50万英镑和51万英镑的价格将房子卖给翁和李。 巧合的是，翁和李是朋友 两人得知自己买了同一套房后，找到罗某进行谈判。 最后，罗归还翁的50万元，并答应把房子转让给李 但从那以后，罗出于各种原因拒绝转让所有权，李向法院起诉

　　 在罗对一审判决提起上诉期间，他通过一家中介公司以50万元将房子卖给了徐。

　　 最终，法院裁定骆家辉犯有合同欺诈罪，并判处他10年监禁、2年剥夺政治权利和1万元罚款。

　　如何认定“一屋两卖”罪与非罪？

　　~拿一颗栗子来回答~

　　 河北省石家庄市桥西区的一栋名为王功福的建筑，在“一屋两销”中涉及数亿元 1月31日，桥西区委宣传部向媒体透露，开发商的实际控制人王宝山因涉嫌欺诈被拘留。

　　 在此之前，买方没有向公安机关提交报告，这引发了对开发商是否构成犯罪以及行政部门和法院是否履行职责的质疑，也进入了舆论视野。

　　 此案涉及许多法律问题。

　　一、如何实施有效判断？

　　 “王功福”开发商是河北龙脊房地产开发公司 2007年，公司以每亩527万元的价格获得“王巩大厦”项目用地。 所有五种综合征都可用 自2014年关闭以来 经桥西区法院审理后，判决支持买方要求"终止购房合同，返还房价并赔偿损失"。 但是实现被阻止。

　　 法院解释说，阻碍的原因是“该项目尚未竣工验收，土地和房地产以他人名义抵押备案，部分产权存在争议，不符合处置条件。”

　　这个解释合理吗？

　　 专家认为，如果这是一个简单的民商事纠纷，法院解释的执行困难的原因是合理的。

　　 湘潭大学法学院教授兼博士生导师黄明如表示:“法院的判决最初是为了解决纠纷。在执行过程中，没有任何争议或权利缺陷的财产必须执行，否则将出现新的争议。” "

　　未完成的项目会引发抵押和产权纠纷。买家的有效判断会被无限期搁置吗？

　　 当然不会。

　　 根据《最高人民法院关于人民法院执行若干问题的规定》(以下简称《执行规定》)第八十八条第二款和《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条的规定，未完成的项目可以拍卖，拍卖所得应当顺序执行 抵押权优先受偿，剩余部分按照执行法院采取执行措施的顺序受偿。 目前，购房者正要求退还房价和赔偿金，这属于支付款项，应按照上述顺序参与拍卖资金的分配。

　　 如果买方的诉讼请求是交付房屋，在执行过程中可能更有利。

　　 最高人民法院对上海市高级法院的批复(法世[〔2002〕16号)明确指出:“消费者交付全部或大部分购买商品房的价款后，承包人对商品房享有的工程价款的优先受偿权不得对抗买受人。” "

　　 律师们分析说，根据这一答复，当消费者、建筑承包商、抵押人和其他债权人对在建工程行使权利时，只要消费者已经支付了商品房的全部或大部分价款，消费者的权利就排在第一位。 虽然最高法院的答复与本案略有不同，但精神是可以理解的:只要本案的买受人已经支付了全部和大部分的房价，未来在建项目的财产处置将优先于承包人(主张优先受偿权)、抵押权人和其他债权人。

　　 最高法院的另一项判例法曾裁定，开发商破产后，尚未交付给消费者(已全额支付)的房屋不能纳入破产财产，开发商(破产管理人)有义务协助消费者办理转移手续。

　　二.法院应该移交给公安部门吗？

　　在买方不主张被告存在刑事犯罪行为的情况下，如果法院认定“一房两卖”案件在审理中非常集中，是否有义务将其移交公安机关？

　　 答案是肯定的。

　　 根据刑事诉讼法第一百零八条的规定，任何单位和个人发现犯罪事实或者犯罪嫌疑人，都有权利和义务向公安机关、人民检察院或者人民法院报告或者举报。 法院作为司法机关，发现开发商“一房两卖”现象在审判中非常集中。当然，它有义务将这些案件的线索移交给公安机关。 因为从法院的专业知识和能力来看，这种现象被怀疑刑事犯罪的可能性非常高

　　 根据《最高人民法院关于审理经济纠纷案件中经济犯罪嫌疑人若干问题的规定》第十条和第十一条，人民法院在审理经济纠纷案件中发现经济犯罪嫌疑人的线索和材料的，应当将线索和材料移送有关公安机关。

　　三、 罪与非罪如何判断？

　　那么，这个案子涉及经济犯罪吗？

　　 据报道，接到桥西区公安局经济调查大队报告的警方认为，根据最高人民法院的相关司法解释，原则上“一房两卖”不涉及犯罪，除非开发商已经逃跑。

　　 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》于2003年6月1日起施行 该解释明确界定了“一房两卖”的民事责任，但并不否认刑事犯罪的可能性。 专家说警察的理解绝对是错误的。

　　 专家普遍认为，开发商在这种情况下的行为是否构成合同欺诈与资金数额或开发商是否逃跑无关。

　　 律师分析，从法理和相关法律规定来看，“一房两卖”应首先承担民事违约责任 第二，也可以调查刑事责任 《刑法》第224条明确规定了刑事合同欺诈的责任:在合同签订和履行过程中，以非法占有为目的，骗取对方财产，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。数额特别大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。

　　 如何区分“一房两卖”与普通民事纠纷或合同诈骗犯罪？主要从两个方面

　　 一是卖方主观上是否有非法占有对方财产的目的和动机

　　 行为人主观上无意非法占用他人住房资金牟取暴利的，应当承担违约民事责任；相反，如果行为人主观上不打算移交房屋，致使对方履行不存在的民事法律关系的单方义务，直接非法占有对方的房价，其行为构成合同诈骗罪

　　 二是是否以购房合同的形式骗取对方大量财产。

　　 作为民事违约纠纷，当事人往往具有履行合同的能力，可以全额返还购房款或者主动与买受人协商返还相应的购房款。 构成合同诈骗罪的“一房两卖”形式是指行为人在收到房价后无正当理由不履行合同义务，拒绝退款，或者带钱潜逃，或者挥霍无度等。，这使得房价无法返还。

　　北京师范大学袁彬教授认为，合同欺诈成立的关键涉及主客观两个方面:

　　一是行为人主观上有非法占有他人财产的目的；

　　 二是在合同签订和履行过程中，行为人客观上采取捏造事实、隐瞒事实、骗取对方金钱和财产的方法，数额较大。

　　 欺诈手段可以是捏造事实、隐瞒真相的任何手段，如以虚构单位的名义签订合同或使用他人的名义，接受货物、货款、预付款或对方支付的担保财产，然后逃跑等。

　　 就“一房两卖”而言，由于行为人在出售房屋的过程中必然会隐瞒房屋已被出售或抵押的事实，因此具有捏造事实、隐瞒事实的行为特征。因此，合同诈骗罪成立的关键在于行为人在“一房两卖”时主观上是否具有非法占有他人财产的目的

　　 袁彬提到，目前，中国最高司法机关尚未对非法占有合同诈骗罪的目的进行解释，但最高人民法院已经对非法占有金融诈骗罪的目的进行了确定的解释(即《全国法院审理金融犯罪座谈会纪要》)，其中规定了犯罪人被推定具有非法占有目的的七种情形，包括:明知故犯，骗取大量资金而无力返还；非法获取资金后逃跑的；肆意挥霍钱财骗取钱财的人；利用诈骗资金进行违法犯罪活动的；逃避、转移资金或者隐匿财产，逃避返还资金的；隐匿、毁弃账户，或者为逃避返还资金而进行虚假破产或者虚假破产的；其他非法占有和拒绝归还资金的行为

　　 这一解释对于确定合同诈骗罪的非法占有目的具有参考价值。 袁彬说:“卖一套房子和两套房子的行为是否构成合同诈骗罪不能仅仅因为出卖人没有逃跑就认定为不构成合同诈骗罪。相反，有必要根据各种因素对其是否具有非法占有的主观目的进行调查，并确定其是否构成合同诈骗罪。” "

　　四、行政机关是否失职？

　　 据报道，在这种情况下，许多器官表现不佳。 石家庄市房地产市场稽查大队、石家庄市住房和城乡建设局房地产市场监察部和桥西区住房和建设局都表示无法管理

　　 对此，律师指出，住房和建设部门也应承担监督责任。 辖区内房地产开发主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理，并有责任追究开发商“一房两售”行为的行政责任。

　　 《商品房销售管理办法》第三十九条规定，商品房销售合同解除前，将商品房作为合同标的物出售给他人的，给予警告，责令限期改正，并处二万元以上三万元以下罚款。构成犯罪的，依法追究刑事责任。 《办法》第五条规定，直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门和房地产行政主管部门按照职责分工，负责本行政区域内商品房销售管理工作。

　　为什么商品房即使有预售合同的备案管理，也可以一房两卖？

　　 律师们分析说，该案涉及的项目尚未完成和接受。本次备案只是商品房预售合同的备案，物权没有变化。 预售合同的备案在住宅和建设部。 在建项目的抵押手续由国土部门办理。 过去，这两个部门是独立的。如果它们之间没有相互联系，信息无法共享，预售合同备案也完全有可能成功，开发商的债权人也要为正在建设的项目办理抵押手续。

免责声明：非本网文中提及到：“杜泽坤”或四川蜀仁律师事务所的信息，皆为来自互联网，目的在于传递更多信息，并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责；如此页面有侵犯到您的权益，请给站长发送邮件，站长邮箱：531014023@qq.com，站长将在收到邮件12小时内删除。