1 。 买方和开发商都主张存在真实有效的商品房销售关系，反对承包商优先从建设工程价款中获得补偿。但是，如果依据明显不足，-宋玉与北京盛和法房地产开发有限公司、广东蔡玥投资控股有限公司、北京城乡建设集团有限公司关于商品房预售合同的争议不予办理房屋转让登记

本案要点 : 买卖双方均声称双方之间存在真实有效的商品房销售关系。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》第二条，“消费者交付全部或大部分商品房价款后，承包人对建设工程价款的优先受偿权不得对抗买受人”。反对承包人对建设工程价款的索赔，但在签订采购合同、支付采购价款等重要事实上存在诸多疑问。双方发表了不同的声明，并多次相互矛盾。确定双方商品房销售关系的依据明显不足。在这种情况下，买受人要求开发商按照商品房买卖合同的约定办理房屋转让登记的，应当予以拒绝。

凯斯诺。(2011)闽地字第331号

2。房屋预售合同约定的标的物价格高于当时当地同类标的物的交易价格。这是合同双方应该预见到的商业交易风险。不得以此为由要求解除合同-福建三木集团有限公司与福建泉州黄兴房地产开发有限公司的房屋预售合同纠纷

本案要点:当事人主张合同价格明显不公平，但我国现行法律没有明确明显不公平的具体标准。合同明确规定了标的物的价格、付款时间、付款方式和时间。双方的权利和义务是完整和真实的。不存在一方因胁迫或欺诈而订立合同的情况。即使合同约定的标的物价格高于当时当地同类标的物的交易价格，也是合同当事人应当预见的商业交易风险。

凯斯诺。:(2004)民钟艺字第104号

3。如因政策调整导致购房者获得的银行贷款少于申请贷款金额，原合同无法继续履行，购房者可单方解除合同-彭琳如诉金科公司商品房预售合同纠纷案

案例要点:政府抵押贷款政策的调整导致首付比例上升。当置业人士获得的银行贷款金额少于申请的贷款金额，而原来的合约不能继续履行时，置业人士单方面建议准许取消合约。

凯斯诺。:(2015)吴语钟发钟敏字第05534号

4。 以房屋销售为贷款担保，房屋销售合同视为无效-张道伟诉怡豪公司商品房销售合同纠纷案

本案要点:确认房屋买卖实际上是贷款担保，应根据房屋买卖合同约定标的物的特点、权利义务是否等同、履行方式是否违背常识进行综合考虑。属于贷款担保的，房屋买卖合同视为无效，贷款人要求履行房屋买卖合同的诉讼请求不予受理。

凯斯诺。:(2012)中华人民共和国重庆市第五天初第00012号

5。 备案登记的商品房预售合同当然不具有法律效力，也不具有物权公示的效力-谢海林诉金豪公司商品房预售合同纠纷案

:商品房预售合同备案登记不是物权的设立、变更或转让，不具有物权公示的效力。出于登记目的，房地产公司在办理商品房预售合同备案登记时，单方变更合同条款中违约金标准的内容，不具有合同变更的效力。因此，违约金标准仍需符合双方约定的原合同。

凯斯诺。:(2013)宇易钟发钟敏字第01205号

6。 为了处理第一套和第二套买卖合同的履行问题，我们可以从合同的真实性、签订合同的顺序、付款程度、备案、不动产占有、预登记等方面进行判断。-商品房销售合同纠纷案，如遵义市红花岗区常征镇沙坝村纪念街村民小组诉遵义明顺房地产开发有限公司案

本案要点:要处理一套住房和两套住房销售案件中合同的履行问题，可以从合同的真实性、签订合同的时间顺序、付款程度、合同备案、有争议房地产的占有事实、预先登记等方面进行判断。

7。 双方签署了商品房销售合同，作为私人贷款合同的担保。合同期满后，贷款人直接提起履行房屋销售合同的诉讼，法院应裁定驳回-罗秀英诉四川新鹏房地产开发有限公司和第三人蓝秀彬关于商品房销售合同纠纷的诉讼。

本案要点:双方签订商品房销售合同，作为私人借贷合同的担保。贷款到期后，借款人无法偿还贷款。贷款人依据民间借贷的法律关系向法院提起履行商品房买卖合同的诉讼，拒不变更诉讼的，人民法院应当裁定驳回诉讼。

凯斯诺。:(2016)川15民综272号

8。 违反《限购令》的商品房销售合同仍然有效-于建飞诉华润置地(宁波)开发有限公司商品房销售合同纠纷案

案件要点:“采购限制令”不是法律和行政法规的强制性规定。违反商品房“限购令”不应被视为损害公共利益，因此违反“限购令”的商品房销售合同仍然有效。

凯斯诺。(2014)浙甬民重耳字第559号

9。业主委员会诉讼权利范围限于法律法规-赣州市章贡区地景豪苑小区业主委员会诉江西献帝房地产有限公司商品房销售合同纠纷案

本案要点:业主委员会是一个具有诉讼权利的特殊组织，其诉讼权利的范围仅限于法律法规规定的范围。

凯斯诺。(2013)赣民宗彝字第53号

10。 定向购买商品房定向转让合同转让购房资格有效-张一华诉熊群贤商品房购买合同纠纷案

本案要点:商品房定向购买标的的转让实质上是房屋预期购买资格的转让。以特定身份取得的购房资格是否可以转让，不违反法律、行政法规的强制性规定，确认定向购买商品房转让合同有效是适当的。

凯斯诺。(2008)昌钟敏钟艺字第1888号

11。商品房定向购买目标转让合同有效-张一华诉熊群贤

本案要点:商品房定向购买标的的转让实质上是房屋预期购买资格的转让。以特定身份取得的购房资格是否可以转让，不违反法律、行政法规的强制性规定，确认定向购买商品房转让合同有效是适当的。

凯斯诺。(2008)昌钟敏钟艺字第1888号

12。预告登记未经预告登记所有人事先同意不得具有物权效力-陈晓飞诉厦门翔宇建设集团有限公司商品房销售合同案

本案要点:根据《物权法》的规定，前一份预告登记具有物权变动的效力，而后一份预告登记未经前一份预告登记持有人同意不具有物权效力。

凯斯诺。:(2008)夏敏中字第670号

13。商品房买受人有权知道所购房屋的共有面积，房地产公司有义务将商品房买卖合同纠纷告知-雷学勤诉Xi安置办、Xi安信宇房地产开发有限公司。

本案要点:商品房买受人作为消费者，有权知道所购房屋的共有面积，房地产公司作为经营者，有义务告知。商品房买受人与房地产调查机构之间的关系不是经营者与消费者之间的关系，也不存在委托关系。它要求房地产测量机构履行告知共享区域的义务，并且不支持。

凯斯诺。:(2007) Xi民重耳字第161号

14。房地产开发公司在商品房销售广告中对商品房开发计划范围内的房屋相关设施所作的描述和承诺具体明确，对合同的订立有重大影响。视为-荣华诉新疆日天房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷的要约。

本案要点:房地产开发公司发布的商品房销售广告和宣传材料，如果明确并确认商品房开发计划范围内的房屋及相关设施的说明和承诺，并对商品房销售合同的订立和房价的确定产生重大影响，则视为要约。声明和承诺，即使未纳入商品房销售合同，也应视为合同内容。当事人违反的，应当承担违约责任。

凯斯诺。:(2005)吴忠民钟艺字第1632号

15。 商品房销售合同与商品房销售广告在同一问题上如有不一致，以合同表述为准-刘田然、徐州九龙集团有限公司商品房销售争议索赔

本案要点:商品房销售合同与商品房销售广告在同一问题上如有不一致，以合同表述为准。

凯斯诺。[[2005]徐岷载中字第93号

16。 开发商自行制作的标明产权登记面积的简单资料文件不属于“测绘部门出具的产权登记面积文件”-北京炎黄房地产有限公司诉胡文怡商品房买卖合同纠纷案

本案要点:商品房买卖合同规定，买受人应当自开发商出示测绘部门出具的房产登记面积文件之日起30日内补足面积差额。对于合同条款中规定的“测绘部门出具的房产登记面积文件”，应先按照文本的含义进行解释，不能认为开发商自己制作的标明房产登记面积的简单信息文件也是这样的文件。

凯斯诺。[[2003]6782号

17。 买方要求开发商申请许可的权利属于物权，不适用于-梁某诉广西房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷诉讼时效

本案要点:买受人要求出卖人支付逾期登记违约金，时效期限自合同期满之日或法定期限届满之日起计算。具体来说，如果双方在合同中明确约定逾期登记的违约金金额，则该违约金为临时债权，诉讼时效自约定或法定期限届满之日起计算；如果双方在合同中约定按日或按月计算违约赔偿金，这是一项持续的债权，诉讼时效适用于每一项单独的债权。同时，申请许可权属于物权，不适用于诉讼时效。即使逾期申请的违约金因超过诉讼时效而得不到法院的支持，买方仍可要求开发商继续履行申请许可的义务。

凯斯诺。:(2017)桂民载369

18。如果出卖人故意隐瞒“鬼屋”的信息，构成欺诈，买受人可以主张解除合同-彭倩、杨雯诉陈远辉、杨宗权的商品房买卖合同纠纷

案例要点:在传统民间文化中，“鬼屋”的缺陷会影响房屋的交换价值。如果卖方故意隐瞒信息，就构成欺诈。如果买方因此要求取消合同，应予以支持。

凯斯诺。:(2015)成敏中字第7099号

19。房屋买卖合同的标的物是房屋所有权，该房屋所有权未约定，不如该房屋货物所有权-新新诉李玲房屋买卖合同纠纷案

本案要点:房屋买卖合同的标的是房屋所有权，而不是房屋内物品的所有权。因此，出卖人的主要付款义务是将房屋所有权转让给买受人。合同中对房屋所有权没有明确约定的，不存在动产物权转让的效力。出卖人应当支持交付房屋后及时归还家具和电器的要求。

凯斯诺。:(2017)上海01民宗7157

20。 当商品房销售合同的出卖人因其原因延误办理权属证书时，买受人有权终止合同-寇云龙、王赢诉沈阳万恒易赛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案

本案要点:商品房销售合同的出卖人按照约定向买受人交付商品房。但是，由于出卖人(开发商)的原因导致该商品房的房地产权属证书迟迟未能取得，买受人有权根据双方的约定解除合同，这并不构成根本违约。合同未规定行使解除合同权利的期限，又无要求的，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于限期解除合同权利的一年规定。

凯斯诺。:(2016)辽0112民初2863；(2017)辽01钟敏1422

21。 在出售一所房屋的纠纷中没有进行登记。权利保护顺序根据房屋合法占有顺序、付款顺序和合同订立顺序确定-牟阳诉桂林市房地产开发有限公司和张某

本案要点:在审理单一房屋买卖纠纷时，如果几份合同有效，买受人要求履行合同，权利保护顺序一般按以下顺序确定:已登记房屋权属变更的优先于未登记房屋权属变更的；没有房屋所有权变更登记的，按照房屋合法占有顺序、支付顺序和合同订立顺序确定权利保护顺序。此外，房屋买卖合同登记是一种行政手段，不具有公示物权变动的效果。它不能用于对抗第三方，也不能主张履约优先权。

凯斯诺。:(2017)桂钟敏第75号

22。 商品房买卖合同不仅规定开发商应承担逾期交房和逾期出具证明的责任，还规定只能承担一个条款。就商品房买卖合同纠纷，向订立本条款的开发商-罗建波、向丽华诉连城恒易房地产开发有限公司进行说明

本案要点:在商品房销售中，开发商的交房义务不仅限于交钥匙，还包括出示相应的证明文件和签署交房单等。本合同分别规定了迟交房屋和迟发证书的违约责任，但同时也规定，开发商承担迟交房屋的责任后，不承担迟发证书的违约责任，开发商应按不利于条款制定的解释规则对开发商进行解释。 发包人仍应按照合同约定承担多次逾期交付房屋和迟发证书的违约责任。

凯斯诺。:(2015)亚·敏重耳字第671号

23。商品房交付不良不属于交付失败，可以通过-周亚华诉涟水离岸房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案寻求权利救济

本案要点:该商品房已通过验收并取得交付批准文件，即具备法定交付强制条件。交付的商品房装修和设备标准不符合约定标准的，只要相关装修和设备标准不影响该商品房的使用质量，即为交付不良。商品房交付不良不构成交付失败。开发商未能切实履行商品房交付义务的，应当承担违约责任。然而，如果买方有过错，开发商的责任应该适当减轻。

凯斯诺。:(2014)淮钟敏中字第1203号

24。 商品房销售合同终止后，购房款利息损失不能与违约金并存，违约金条款以-李萍诉中山荣基房地产有限公司商品房销售合同纠纷案为准

本案要点:在民事诉讼中，应区分当事人主张的利息损失和利息收入。商品房买卖合同终止后，买受人要求的购房利息属于利息损失。损害赔偿的规则是适用的。它在性质和功能上等同于违约赔偿金。根据合同法规定的优先原则，两者不能并存，以违约金条款为准。违约金不足以弥补实际损失的，可以根据当事人的申请适当调整违约金。

凯斯诺。:(2014)钟发民一中资90号

25 。 开发商虚假宣传和价格欺诈的行政违法行为不一定构成合同欺诈-刘军等人诉靖江碧桂园公司商品房销售合同纠纷案

本案要点:[/s2/]如果一方当事人以欺诈为由主张解除合同，应审查一方当事人是否因另一方当事人的欺诈而违背其真实意图订立了合同。商品房销售过程中，开发商的相关行为被认定为虚假宣传、价格欺诈等行政违法行为，不一定构成合同法中的欺诈行为，导致商品房销售合同的解除。

凯斯诺。:(2015)泰钟敏中字第00293号

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