法律知识要点：租赁期间，承租人能否提前收回房屋？笔者认为，这个问题要从两方面分析，如果出租人与承租人签订的房屋租赁合同合法有效，在租赁合同期间，出租人是不能提前收回房屋的，否则属于合同违约行为，出租人应当承担违约责任；如果出租人有正当理由的，也可以提前收回房屋的，无须承担法律责任。

　　有哪些正当理由，出租人可以提前收回房屋呢？对此，笔者根据法律规定及司法实务总结，如果出现下面几种事由的，出租人可以提前收回房屋：

　　一、因不可抗力而解除合同的。合同法第94条规定，不可抗力致使合同目的不能实现的，可以解除合同，这也是法定的解除事由。

　　二、承租人未经出租人同意而转租导致租赁合同解除的。合同法第224条规定，未经出租人同意而转租的，出租人可以解除合同。需要注意的是，根据《房屋租赁司法解释》第16条的规定，出租人的异议期是六个月，过期再解除属于违约。

　　三、承租人未按房屋的性质使用房屋，并造成租赁物损失的。这个是合同法第219条的规定，按约定用途或租赁物性质使用房屋，是承租人的基本义务。如果承租人未遵守约定用途或未按租赁物性质使用房屋，则出租人有权解除合同。

　　四、承租人擅自改变房屋主体和承重结构或扩建的。根据《房屋租赁司法解释》第7条的规定，如果承租人擅自改变房屋主体和承重结构或扩建的，在合理期限内未履行原状，出租人可以解除租赁合同并要求赔偿损失。

　　五、不定期租赁，出租人可以随时解除合同。根据合同法第232条的规定，不定期租赁的，任何一方都可以随时通知对方解除合同。这种情况大都发生在前期为固定期限的租赁合同，后面到期后，未在签订租赁合同，双方仍按原来的合同履行，这时转化为无固定期合同。

　　六、承租人未支付或未按时支付租金的，出租人可以解除合同。根据合同法第227条的规定，承租人未支付或未按时支付租金的，可以要求出租人在合理的期限内支付，如果承租人仍未支付的，则出租人可以解除合同。

　　七、约定解除合同的条件成就，出租人行使约定解除权的。根据合同法第93条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。出租人与承租人可以约定任何的解除事由，只要约定的条件成就的，出租人就可以解除合同。

　　为了更好的阅读和理解上述法律知识要点，笔者分享一篇相关的实务案例，并对案例的内容进行了相应的整理和汇编，案例中观点仅供学习交流所用！

　　案情简介

　　原告房地产公司与被告于2015年3月19日签订的《商铺租赁协议》，将某地房产32栋4、5号商铺租赁给被告，租期5年（2015年4月1日至2020年3月31日)。在租赁期间，被告拖欠原告2016年4月至2017年5月租金，2016年4月至2017年3月的租金为5480元/月，2017年4、5月的租金为5978元/月。原告多次催要，被告一直拒绝给付租金。

　　原告房地产公司向法院提出诉讼请求：一、依法判令解除原告与被告于2015年3月19日签订的《商铺租赁协议》，被告将承租的商铺腾空退还原告；二、判令被告向原告支付2016年4月至2017年5月拖欠的租金77716元（暂算至2017年5月，此后发生的租金判决计算至腾退商铺之日止）；三、依法判决原告不返还被告保证金30000元。

　　被告陈某玲答辩称：被告既未提交书面答辩，也未提交证据。

　　判决要点

　　法院审理认为：原告与被告所签订的《商铺租赁协议》，是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应严格履行。在协议履行期间，被告未依约交纳租金，构成违约，并达到了协议约定的解除条件，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百二十七条的规定，原告有权单方请求解除协议。

　　因此，对原告要求解除《商铺租赁协议》并将承租的商铺腾空退还给原告的诉讼请求，法院予以支持。被告从2016年4月开始拖欠原告商铺的租金，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十七条的规定，被告应当赔偿原告的损失，即支付所欠原告的租金，故原告请求被告支付2016年4月至2017年5月拖欠的租金77716元（2017年5月以后至腾退商铺之日止的租金按双方协议约定计算），既符合双方当事人的约定，又符合法律的规定，法院予以支持。

　　关于保证金的问题，原、被告双方约定“如果乙方拖欠甲方月租金超过一个月，甲方有权终止协议，保证金不予退还乙方”，此保证金约定具有担保性质，同时也是针对被告迟延给付租金这个特定违约行为的违约金，未违反法律规定，法院予以认定，故对原告请求判决原告不返还被告保证金30000元的诉讼请求，法院予以支持。

　　判决结果

　　综上，判决：解除原告房地产公司与被告陈某玲于2015年3月19日签订的《商铺租赁协议》；被告陈某玲应于判决生效之日起三日内将某地房产32栋4号、5号商铺腾空退还给原告；被告陈某玲应于判决生效之日起三日内向原告房地产公司支付租金77716元（2017年6月1日至某地房产32栋4号、5号商铺腾空退还给原告之日止的租金按双方协议的约定另行计算）；被告陈某玲向原告房地产公司交纳的保证金30000元不予返还。

　　案例评析

　　该案中，原、被告之间签订的《商铺租赁协议》，合法有效，具有法律约束力。根据合同法第227条的规定，承租人未支付或未按时支付租金的，可以要求出租人在合理的期限内支付，如果承租人仍未支付的，则出租人可以解除合同。被告陈某玲从2016年4月开始拖欠原告商铺的租金至2017年5月长达13个月，原告多次催要，被告一直拒绝给付租金，因此原告房地产公司有权解除合同，提前收回房屋。

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