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首席律师

四川绵阳杜泽坤律师

杜泽坤律师

律所:四川蜀仁律师事务所

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律师简介

  绵阳律师杜泽坤毕业于中国政法大学,从事法律工作近二十年,有在政法系统的工作经历,熟知政法系统的办案和处理案件通常考虑,同时本律师曾被广播电台及其他媒体常做说法嘉宾律师,在办案过程中,本律师始终为当事人着想,把委托人的利益放在首位,努力提高法律素养,以“专注、专业、诚信”为执业理念,为你提供高...更多>>

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夫妻一方以不知情为由主张房屋买卖合同无效

来源:杜泽坤律师网作者:四川绵阳律师时间:2015-05-07

夫妻一方以不知情为由主张房屋买卖合同无效


 

如果房产证登记为签订合同的一方(夫或妻)所有,则其合同效力应当根据物权法的登记公示与公信原则,房屋买受方如属善意第三人,其信赖利益应当得到保护,即认定买卖合同有效

夫妻存续期间,夫妻一方签订房屋买卖合同,另一方向法院主张不知情,要求确认该买卖合同效力认定,法院应如何处理? 

(1)如果房产证登记为签订合同的一方(夫或妻)所有,则其合同效力应当根据物权法的登记公示与公信原则,房屋买受方如属善意第三人,其信赖利益应当得到保护,即认定买卖合同有效。

善意取得制度问题,在以前的博文中曾条分缕析,此处不再赘述。

)如果房产登记为夫妻共有(按份或共同),则其合同效力如何认定?

若仅有一方(夫或妻)签订买卖合同,未签字方以不知情要求法院确认该买卖合同无效,一般应当认定合同无效。但若订立合同的一方持有另一方的身份证或授权委托书进行房屋买卖或者有其他证据能够证明另一方知情的情况下(借鉴表见代理制度),可以认定合同有效(此处只是强调“可以”,诉讼都是有风险的,只是一种视角而已,能否说服主审法官?就事论事)。

笔者认为,签署合同时,万不可受到“家事代理权”制度的影响,警惕无效的“家事代理权”行为。关于家事代理权,最高人民法院《关于适用 <婚姻法>若干问题的解释(一)》第17条:“夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权”的规定,作出明确的解释:(1)夫或妻在处理共有财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共有财产的,任何一方均有权决定。(2)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共有财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

简单讲,共有的房屋属于事关家庭生活的重大核心事项,系直接决定夫妻共同生活正常存续的重要生活要素,故不宜适用家事代理制度。

(3)如果买卖合同双方仅对买卖合同的履行发生争议,夫妻中另一方未参加诉讼,是否需追加另一方为诉讼第三人?追加未签字另一方为诉讼第三人较为适宜。在涉及夫妻共同财产的诉讼中,若仅夫或妻为案件的当事人,追加另一方为诉讼第三人,可以避免被二审发回重审的风险。若在二审阶段,夫或妻一方主张不知情,要求参加诉讼确认买卖合同无效的,二审法院可能因漏列诉讼当事人而将案件发回重审。

简单一句话,能共同诉讼的就全部牵扯进诉讼,不要等待发回重审或另案起诉的法律途径,诉讼中瞬息万变,漏列当事人易造成战略错误。

 

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